令和6年1月12日　提出 弥彦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥彦 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　卓   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西蒲原郡弥彦村大字走出字十二ノ木２１６番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等も見られる住宅 地域 北東6m村道 水道、ガス、下水 弥彦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６ｍ村 道 交通 施設 弥彦駅南東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 弥彦駅に近い住宅地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。しかし、人口減少による影響で 需要の弱い状況が続いており、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、弥彦村を中心に周辺の市町村を含めた住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人であ る。弥彦駅に近い住宅地や燕市へのアクセスが良好な住宅地は一定の需要はあるが、人口減少により地価は弱含みで推 移している。取引が少なく需要の中心となる価格帯は見い出しにくいものの、更地で４００～６００万円程度と思われ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実 の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有するものである。そのため、比準価格を重視し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　弥彦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 弥彦村の人口は減少傾向で推移している。弥 彦村を含む西蒲原郡の新設住宅着工戸数は前 年同期に比べて大きく減少している。 弥彦駅背後の住宅地であり、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％