令和6年1月14日　提出 聖籠 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   聖籠 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北蒲原郡聖籠町大字大夫字聖籠山２１６６番３１ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、事業所 等が混在する農村の 住宅地域 北東15.5m県道 水道、ガス、下水 佐々木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 町役場周辺に比較的近い県道 沿いの混在住宅地域。 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 佐々木駅北方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 聖籠町の概ね中心部に位置する県道沿いの混在住宅地域であり、現在の住環境が維持されるものと予測する。周 辺の分譲地の動向や利便性等を考慮すると、今後も地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、聖籠町内の宅地地域である。需要者は、町内在住の個人及び地縁、血縁的関係者が大半であるが、町外 からの転入者も見られる。標準地周辺にて小規模開発による新規分譲地が供給されており、聖籠町の暮らし応援事業の 効果や周辺市域に比べ割安感があること等から、売れ行きは好調である。画地条件によって価格帯は様々であるが、土 地については、３００～１０００万円未満の取引が多いものと認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、聖籠町内の市街化調整区域内の事例より適切に補修正及び要因比較を行って試算されており、信頼性を有 する。一方、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を非適用とした。当該地域は利便性等を重視する住宅地域 であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の動向を踏まえ、比準価格を 重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 聖籠町の人口は、近年はほぼ横ばいであるが 、過去５年間の変動率で県内唯一の増加であ り、高齢化率は最も低くなっている。 聖籠町の支援事業の効果等もあって、周辺の 分譲地等に対する需要は高まっており、地価 も強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％