令和6年1月14日　提出 聖籠 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   聖籠 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北蒲原郡聖籠町大字網代浜字居浦１８３１番１ ②地積 　(㎡) 565   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北西9m町道、背面道 水道、ガス、下水 佐々木 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸部の既成住宅地域。 街 路 ９ｍ町道、二方路 交通 施設 佐々木駅北方 7.4km 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと予測する。他地域からの転入や需要の増加 は見込めず、今後も地価は弱含み又は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、聖籠町内の郊外の宅地地域一円である。需要者は、同圏内在住者及び地縁血縁を有する者が多くを占め る。海岸部の区画整理地や周辺の小規模分譲地等では土地取引が見られるものの、当該地域の如く農漁村集落的色彩の 強い既成住宅地域においては、需要は弱含みである。取引自体が少なく、取引される規模も様々であるため、需要の中 心価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺に存する類似の事例より試算されており、信頼性は高い。一方、海岸部の農漁村集落的色彩の強い既成 住宅地域であり、賃貸需要が弱く、賃貸市場が形成されていないと判断されることから、収益還元法は適用できなかっ た。当該地域は住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　聖籠 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [191.4] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 聖籠町の人口は、近年はほぼ横ばいであるが 、過去５年間の変動率で県内唯一の増加であ り、高齢化率は最も低くなっている。 海岸部の既成住宅地域に対する宅地需要は依 然として弱い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％