令和6年1月15日　提出 胎内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   胎内 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胎内市本町２７７６番８ ｢本町６－３８｣ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 西7m市道 水道、ガス、下水 中条 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中条地区中心市部に位置する 既成商業地域。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 中条駅北東方 550m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中条地区中心部の既成商店街である。郊外型店舗等への顧客流出により、地域の繁華性は低下している。閉鎖店 舗も多い状況は続いており、需要は弱含みである。今後もこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね胎内市及び村上市の既成商業地域及び混在地域。需要者の中心は、地元事業者及び地縁的関係者が多 く見られる。路線商業地への顧客流出に伴い、既成商業地の需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、取引事 例が少なく、特殊な事情を含んでいるものも少なくない。画地規模も様々で正確な価格帯を把握することは困難である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の商業地は、自社使用目的の店舗・個人商店がほとんどである。したがって、収益還元法を適用せず取引事例 比較法のみを適用した。商業地の不動産取引が少ないため広範囲にわたる取引事例を採用した。地域格差が生じている ものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料の高騰等により市内の景況感は厳しい 状況が続いている。胎内市の人口は減少傾向 、世帯数は微減傾向にある。 地域要因に変動は認められない。郊外の大型 商業施設へ顧客流出しており、既成商業地域 の商業地としての需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％