令和6年1月15日　提出 胎内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   胎内 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　松田　光市   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胎内市本郷町４３５番３ ｢本郷町７－６６｣ ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗、事業所 等が混在する既成住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 中条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中条地区中心市街地に続く、 準幹線道路沿い混在地域。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 中条駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中条地区中心部付近の混在住宅地域である。代替競争関係にある郊外の新興住宅地と比較すると選好性に劣るこ と、少子高齢化により宅地需要は低迷している。今後も現在の居住環境を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね胎内市中心市街地付近に位置する住宅地域及び併用住宅地域である。需要者の中心は、胎内市内居住 者の一次取得者である。市外からの転入は少ない。胎内市郊外の新興住宅団地や小規模開発された分譲地の選好性は高 いが、既成住宅地の選好性は劣り、需要は低調である。中心となる価格帯は、土地のみで６００万円程度、新築戸建物 件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどであり、賃貸物件はほとんど見られない。したがって、収益還元法を適 用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地 域格差が生じているものの再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　胎内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料の高騰等により市内の景況感は厳しい 状況が続いている。胎内市の人口は減少傾向 、世帯数は微減傾向にある。 地域要因に変動は認められない。新興住宅地 との競合により既成住宅地の選好性は劣り、 宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％