令和6年1月9日　提出 南魚沼 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市六日町字北沖１４０番９ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 の建ち並ぶ駅前の商 業地域 北東15m県道 水道、下水 六日町 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六日町駅から国道へ至る駅前 通り沿いの既成商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 六日町駅南東方 160m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の小売店街から近年は飲食店街に移りつつあるが、当該地域性や傾向は当面ほぼ不変と予測する。社会活動 の正常化で人通りは回復傾向にあるが、競合や人口減による集客減等により今後も地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の事務所兼店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧六日町を中心に南魚沼市全域に所在する商業地域。需要者の中心は市内の物販や飲食等の法人及び個人 事業者である。六日町駅前通りは現在、飲食店街としての地域性が強まっており、幅広い業種が出店対象であったかつ ての選好性は低下している。感染禍後の地域一体による顧客を呼び戻す取り組み等により客足は回復しているが、当該 需要限定等により地価は弱含みで推移している。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において現在、建物賃貸を目的とする土地需要は少なくなっており、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格 は試算しない。同一需給圏内は自用を前提とした不動産の価格水準を指標に取引されることが一般的であるため、自用 目的の取引を主とした類似商業地等の取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の再開により飲食、サービス消 費は回復傾向。しかし人手不足、実質賃金の 減少、顧客人口減の見込み等から商業投資の 改善程度は鈍い。 飲食店等が中心となった駅前の既成商業地域 で、収益性の低下等により需要減退傾向が続 いているが、感染禍後、客足は回復している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％