令和6年1月9日　提出 南魚沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　勝見　秀樹   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市塩沢字来清２４４０番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 塩沢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩沢駅及び市役所塩沢庁舎に 近い住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 塩沢駅南方 400m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　需要者が塩沢地域の居住者や縁故者に限られる中で、人口減少、高齢化の影響もあり、需要は弱い。今後の地 価は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、南魚沼市のうち、塩沢駅前市街地を中心に周囲の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、圏内の居住者及 び地縁を有する個人である。区画整然とした居住環境の良好な住宅地域が多いものの、人口減少、高齢化の影響もあり 、需要は弱含みで推移している。土地は２００～３００㎡前後で総額４００～６００万円程度が需要の中心である。建 売物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、塩沢地区中心部に位置し、区画整然とした街区を 形成した土地利用状況の類似性が高い事例を選択することができた。さらに、事情の有無について慎重に配慮して試算 しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、世帯数微増。土地取引件数は横 ばい、新設住宅着工戸数は減少。観光客は回 復傾向。物価高、人手不足の影響が懸念され る。 　地域要因に大きな変動はないが、需要者が 限定的な既成住宅地域であり、需要は弱い。 　特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％