令和6年1月5日　提出 南魚沼 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勤   TEL.

鑑定評価額 5,550,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市一村尾１６０７番１７ ②地積 　(㎡) 455   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、下水 浦佐 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧大和町浦佐地区中心から南 西方の郊外に位置するの農家 住宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 浦佐駅南西方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浦佐地区の郊外に位置し、農家及び一般住宅の多い集落地域であり、地域内及びその周辺に格別の変動要因もな い。しかし、地価は今年５類に変更された新型コロナは沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大和町の農家及び一般住宅の多い集落地域である。需要者の中心は当該地域に地縁を有する個人である 。また周辺に農地が広がる地域であり、外部からの転入需要も見込めない。地価は下落が継続しており、取引が少ない 上、限定的な取引が多く、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味 を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経 営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の停滞、人口減少などが続いている が、今年５類に変更された新型コロナの影響 は沈静化しつつあり、下落幅は縮小傾向にあ る。 地域要因に大きな変動はないが、宅地需要は 衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％