令和6年1月9日　提出 南魚沼 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市坂戸字道端１４８番３外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 北6.5m市道 水道、下水 六日町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六日町中心部と魚野川を挟ん だ対岸に存する住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 六日町駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 魚野川東岸の住宅地域であるが、六日町中心部側の商業開発による土地需要流出、高齢化等により需要は減退し 、当面ほぼ現状の地域性が続くと予測する。大きな地域変化が無い限り、今後も地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧六日町の住宅地域と合併した隣接旧市町村の住宅地域一円。需要者の中心は当該地域の既居住者や地縁 を有する個人である。近隣地域付近は近年、商業的な発展傾向が強い六日町中心部と魚野川で分けられ、地縁等が無い 場合の選好性が相対的に弱い。観光地に近い地域であるが、感染禍後も住宅需要を牽引するまでの入込回復は見られず 、宅地需要は減退傾向にあり、地価は下落傾向が続いている。土地は４００～６００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟であるなかで、標準地に十分な駐車場や落雪スペース等を確保した経済合理的な賃貸住宅の想定は難 しいため、収益価格は試算しない。また本質的にも標準地付近は自用による居住の快適性が重視される既成住宅地域で あるため、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率が大きく住宅地需要全般が縮小傾 向。物価の高止まりで実質賃金は減少、建築 費高騰もあり住宅地の選別は厳しくなってい る。 対岸の六日町中心部の商業開発等に対して発 展性が弱く、地域は高齢化等もあり、土地需 要が相対的に弱くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％