令和6年1月9日　提出 南魚沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市関字小黒川端１１３２番１２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか水田 等の空地も見られる 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 石打 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地の中に住宅等が見られる 石打駅に近い住宅地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 石打駅南東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地に介在する住宅地域であるが、観光産業の停滞、高齢化等により土地需要は減退しており、当面ほぼ現状の 地域性が続くと予測する。インバウンド等の大きな地域変化が無い限り、今後の地価は弱含み推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石打舞子地区の住宅地域であるが、隣接旧町村の住宅地域とも弱い代替関係が認められる。需要者は石打 地区に地縁や収益拠点を有する個人である。スキー観光業や農業の影響が強い住宅地域であるが、感染禍後の観光入込 回復の恩恵は圏内の観光施設には十分に届いていない。農業の生産環境も厳しく、地域の収益環境が低迷する中で人口 流出、高齢化等もあり需要は減退している。取引件数が少なく事情含みの取引も多いため、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は自用の戸建住宅が多い既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。一方 、圏内では自用目的の取引価格水準を指標に取引されることが一般的である。比準価格はこのような価格牽連性が認め られる取引を基礎とした実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、 代表標準地との検討を踏まえた上で、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率が大きく住宅地需要全般が縮小傾 向。入込は改善したが、経営者の高齢化や人 手不足により観光収入の戻りは鈍く、住宅需 要は低調に推移。 石打駅やスキー場等の観光施設に近い住宅地 域であるが、観光業等の経済規模が緩やかに 縮小する中で、住宅地需要も減退傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％