令和6年1月14日　提出 魚沼 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市本町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ中心的商業 地域 北18m国道、背面道 水道、ガス、下水 小出 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小出地区中心部の既成商業地 域 街 路 １８ｍ国道、背面道 交通 施設 小出駅東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　小出地区中心部の既成商業地域。地域要因に特段変化は見られないが、駐車場不足や核店舗不在等による集客 力低下により郊外商業施設への顧客流出が続いており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、魚沼市中心部の商業地域及び混在地域。店舗併用住宅が多く、需要者は市内の個人事業者及び法人が 中心である。圏域内の人口や世帯数は減少傾向にあり、購買力の低下が見られる。周辺店舗の廃業や住宅への転化、駐 車場不足や核店舗の不在、郊外路線商業地への顧客流出により需要は低迷している。取引が少ない上に規模も様々であ るため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の建物が中心の既成商業地域であり、建物賃貸を目的とした取引がほとんど無く賃貸市場が成立していないこと から、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ない中で相対的に利用状況の類似した事例を選択している ため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚沼市の人口減少率、高齢化率は県平均を上 回る。雇用情勢や個人消費の改善の一方で消 費者物価の上昇により、先行き不透明な状況 にある。 地域要因に特に変動は無いが、少子高齢化に よる購買力低下及び競合他地域への顧客流出 の影響により、需要は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％