令和6年1月12日　提出 魚沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -9 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 7,510 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市須原字鬼田１３９９番外 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに民 宿等が見られる住宅 地域 北6m県道 水道、下水 越後須原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 付近にスキー場や民宿が見ら れる住宅地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 越後須原駅北方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧守門村の住宅地域で、特段地域要因に変動はなく、当面は現環境を維持して推移すると予測される。外部から の需要はあまり見込めず、人口も減少傾向で推移しており、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,510 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧守門村及びその周辺における農家住宅地域等を含めた住宅地域が中心で、その周辺の商業地域や商住 混在地域等も含む。需要者の中心は圏内の居住者や地縁的選好性を有する個人が中心である。したがって、圏外からの 流入者は少なく、人口減少傾向もあり宅地需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は取引自体が少ないため明確 な価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の住宅地域で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法におい ては類似地域等に存する事例が少ないため広域的に収集し、適切に比準を行った。よって、市場の実態を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,600 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.9] [100.0] 100 7,510  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧守門村の人口は減少、世帯数も減少傾向に ある。県内経済は、原材料価格等の上昇によ る影響などがみられるものの、緩やかに持ち 直している。 特段地域要因に変動はない。旧守門村の住宅 地域で、外部からの需要はあまり見込めず、 人口も減少傾向で、地価は下落傾向で推移す ると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％