令和6年1月14日　提出 魚沼 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市古新田字居平３２５番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 の混在する既成住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 小出 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に耕地も見られる既成住 宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 小出駅南東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと思われるが、農家住宅もみら れる既成住宅地域であり、地縁のない一次取得者の需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、魚沼市のうち小出地区中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、市内居住者の一次取得者が中心で あるが市外からの流入もみられる。郊外の新興住宅地域では一定の需要が期待できるものの、人口減少による宅地需要 の減少及び建築費上昇に伴う土地価格の下げ圧力等、需要は弱含みで推移している。画地規模にばらつきがあるため土 地の総額には幅があるが、概ね４００万円～７００万円前後が需要の中心である。建売物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺に賃貸住宅がほとんど見られず賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。比 準価格は、事例の少ない中でも相対的に類似性の高い事例を選択して検討を加えているため、精度は総じて高いものと 思料する。そこで、比準価格を基に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [150.8] [103.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚沼市の人口減少率、高齢化率は県平均を上 回り、特に中山間部では顕著である。取引価 格は下落傾向にある。 地域要因に特に変動は無い。人口減少及び郊 外の新興住宅地域と比較して需要はやや弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％