令和6年1月15日　提出 魚沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市堀之内字稲荷４２３番９ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小学校周辺で一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北西10m市道、北東側道 水道、ガス、下水 越後堀之内 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、小学校に近い住宅地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 越後堀之内駅北西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 堀之内駅に近い中規模程度の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因もないため、当面は現状を維 持すると予測する。総額が嵩むため需要は弱く、今後とも下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堀之内地区を中心にその周辺地区に所在する住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人、地縁者 等を中心とする。土地取引が少なく、地域経済の弱さ、市中心部住宅地との競合等から需要は弱い。市場の中心となる 価格帯は、画地規模によりばらつきが見られるが、土地では４００万円台が上限である。建築費の高騰から、新築戸建 住宅の建築が少なくなってきており、需要が中心部周辺の中古住宅にシフトしつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市 場が成立していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から、その適用を断念した。比準価格は、市場の実態を反 映した実証的な価格である。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう 比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [133.6] [103.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚沼市の人口減少率、高齢化率は県平均を大 きく上回り、土地取引件数及び新設住宅着工 戸数も減少傾向にある。山間部の宅地需要が 極端に弱い。 画地規模の大きな画地が多い、既成の住宅地 域であり、地域要因に格別の変動要因は見ら れない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％