令和6年1月12日　提出 佐渡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市河原田本町字中町山方１７番１ ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (84,341) 1:3.5 店舗 ＲＣ2 低層の小売店舗、銀 行等が建ち並ぶ商業 地域 南西13m国道 水道、下水 河原田本町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐和田地区中心部の既成商業 地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 河原田本町バス停近接 法令 規制 （都） 商業 (84,341) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層の店舗等が建ち並ぶ佐和田地区の既存商店街である。少子高齢化や、郊外店への顧客流出等により既存商店 街の空洞化が進み、空き店舗が目立つ状況にある。取引価格は低迷し、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐渡市内の既成商業地のほか、店舗介在の混在地を含む。主要な需要者は地元店舗等の事業者であるが、 地縁的関係者が多く新規出店は少ない。島外の需要は見られず、商圏人口の減少、少子高齢化、郊外型店舗への顧客の 流出等により、取引価格は低迷し地価は今後も下落傾向が続くと予測される。取引自体が少なく規模や業態による個別 性も強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが、収益価格については、自己所有の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、近年の商業地取引の事情から、事例収集の範囲をやや拡大して 求めたものの比準価格については各種要因比較も適切で、主たる需要者の行動にも合致し、信頼性が高いと判断した。 以上より比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化が著しいうえ、自然減による人口減少 も続いている。取引件数は波があるが、取引 価格は依然として低迷している。 高齢化が進み、期待されている観光客の増加 も見られないことから、今後も空店舗の増加 が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％