令和6年1月12日　提出 佐渡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市千種字後田丙３１７番１外 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗等が見られ る県道沿いの商業地 域 南東13m県道 水道、下水 金井停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金井地区中心部の既成商業地 域。 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 金井バス停近接 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 金井地区中心部の既成商業地域であるが、郊外型店舗への顧客流出等によって、繁華性は徐々に低下するものと 予測される。商業地としての需要は限定的であることから、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は、地元の個人事業者や小規模法人が中心である。店 舗経営者の高齢化や郊外の大型店への顧客流出が進行し、空き店舗が多く見られる等、商業用地としての需要は限定的 である。佐渡市の既成商業地域の取引は少なく、また、規模や取引事情によって取引価格の偏差が大きいため、中心価 格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗併用住宅等が大半を占める既存の商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法を非適用とした 。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較 も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大 きく上回っている。令和５年の土地取引件数 は減少傾向であり、地域経済は停滞している 。 地域要因に大幅な変動は認められないが、郊 外の大型商業施設への顧客流出等の影響から 、商業機能性は低下傾向にある。 地域内における標準的な画地であり、特段の 優劣は認められない。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％