別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
佐渡 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐渡 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.
鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐渡市四日町字川端３９２番１
 ②地積
　(㎡)		 720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
国道沿いの既成住宅
地域		 東8m国道 水道、下水 四日町停

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 四日町バス停南方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。人口減少・高齢化等により、農家集落地域内での宅地
需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐渡市内における農村住宅地域一円である。主な需要者は周辺地域住民及び地縁者が中心であり、島外か
らの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して農家住宅地の宅地需要は限定される。
市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農家住宅が多い地域であり、アパート等の賃貸住宅が見られず、賃貸市場が成立されていないため、収益価格の試算は
断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取
引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を
踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐渡 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[101.0]		 100
[135.8]		 [100.0]
100		 8,750 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,750 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大
きく上回っている。土地取引件数、住宅着工
戸数はともに減少傾向で推移している。


真野地区における農家住宅地域であり、新規
需要は限られ、宅地需要は低迷している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐渡 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-39		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
西4m、角地
（都） 

(80,200)
b ６公６０

-38		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
南4.5m、
二方路
（都） 

(80,200)
c ６公６８

-40		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ６公４９

-59		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北10m県道、
西2.8m、角地
都計外 
e ６公４９

-56		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m県道、
中間画地
都計外 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,063  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 102.0]
8,367 		 100
[  95.9]
8,725 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,730 
b (　           ) 
5,154  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  93.0]		 100
[  92.7]
5,954 		 100
[  69.0]
8,629 
8,630 
c (　           ) 
3,252  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 100.0]
6,452 		 100
[  74.3]
8,684 
8,680 
d (　           ) 
6,280  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  65.0]		 100
[  99.0]
9,701 		 100
[ 114.1]
8,502 
8,500 
e (　           ) 
3,906  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
6,471 		 100
[  70.7]
9,153 
9,150 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,700 円／㎡]  



佐渡 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅が多い地域であり、アパート等の賃貸住宅が見られず、賃貸市場が成立されていないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐渡 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐渡市四日町字川端３９２番１
 1109000533329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐渡 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐渡 -13 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.
鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐渡市四日町字川端３９２番１
 ②地積
　(㎡)		 720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
国道沿いの既成住宅
地域		 東8m国道 水道、下水 四日町停

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 真野地区郊外の国道沿いの住
宅地域。		 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 四日町バス停南方

200m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 真野地区郊外の農家住宅を中心とした地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。人口減少・
高齢化等を反映して需要は弱く、地価は今後も弱含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市真野地区及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者は、同圏内在住者及び地縁的・血縁的
関係者が大半であり、圏域外からの転入者は殆ど見られない。地域の変化・発展性に乏しい農家住宅を主体とした地域
のため需要は限定的で、人口減少・高齢化に伴う地域活力の低下も相俟って、取引は不活発で停滞した市況にある。取
引が少なく規模や取引事情によって取引価格の偏差が大きいことから、需要の中心価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 農家住宅を中心とした地域で、民間のアパート等は殆ど見られず賃貸市場が成立していないことから、収益還元法を非
適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正
や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、
代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐渡 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,100 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[101.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 8,690 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,750 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐渡市の人口・世帯数は減少しており、減少
率は県平均を大きく上回っている。令和５年
の土地取引件数は対前年比で減少傾向にある
。

真野地区の農家住宅を中心とした地域であり
、地域要因の大幅な変動は認められない。人
口減少・高齢化等により需要は限定的である
。

地域内における標準的な画地であり、特段の
優劣は認められない。個別的要因に変動はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐渡 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６０

-39		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m県道、
西4m、角地
（都） 

(80,200)
b ４調７３

-56		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m県道、
南西6m、角地
（都） 

(80,200)
c ６公６０

-38		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
南4.5m、
二方路
（都） 

(80,200)
d ６公６０

-33		 佐渡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12.5m国
道、北東3m、
北西1.8m、
三方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,063  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 102.0]
8,367 		 100
[  94.9]
8,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,820 
b (　           ) 
12,496  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
16,073 		 100
[ 181.3]
8,865 
8,870 
c (　           ) 
5,154  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  93.0]		 100
[  92.7]
5,954 		 100
[  69.0]
8,629 
8,630 
d (　           ) 
8,799  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  81.8]
11,904 		 100
[ 139.7]
8,521 
8,520 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -18.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      8,700 円／㎡]  



佐渡 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 農家住宅の多い地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐渡 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐渡市四日町字川端３９２番１
 1109000533329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考