令和6年1月12日　提出 佐渡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 -11 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　立川　健三   TEL.

鑑定評価額 2,530,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市宮川字西高野１２７０番１２外 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした郊外の住 宅地域 南東6m市道 水道、下水 本光寺前停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 畑野地区で古くに開発された 住宅地域。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 本光寺前バス停南方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑野地区郊外の一般住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。人口減少・高齢化等を反 映して需要は弱く、地価は今後も弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市畑野地区及びその周辺に位置する住宅地域である。需要者は、同圏内在住者及び地縁的・血縁的 関係者が大半であり、圏域外からの転入者は殆ど見られない。人口減少・高齢化に伴う地域活力の低下が進行している ため宅地需要は限定的であり、取引は不活発で停滞した市況にある。取引が少なく規模や取引事情によって取引価格の 偏差が大きいことから、需要の中心価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、民間のアパート等は殆ど見られず賃貸市場が成立していないことから、収益 還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であ り、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [102.0] 100 8,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市の人口・世帯数は減少しており、減少 率は県平均を大きく上回っている。令和５年 の土地取引件数は対前年比で減少傾向にある 。 畑野地区郊外の住宅地域であり、地域要因の 大幅な変動は認められない。人口減少・高齢 化等により需要は限定的である。 接面街路が南東側のため、日照・通風等の快 適性がやや優っている。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％