令和6年1月11日　提出 佐渡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 -7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市河原田諏訪町字海方１７７番３ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に飲食 店等が混在する既成 住宅地域 北東7m市道 水道、下水 河原田諏訪町停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 河原田諏訪町バス停南 方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか飲食店等が見られる古くからの混在住宅地域である。佐和田地区中心部に近いものの、人口減少 ・高齢化等により、既成住宅地への宅地需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐渡市佐和田地区およびその周辺の住宅地域一円である。主な需要者は周辺地域住民及び地縁者が中心で あり、島外からの転入は極めて少ない。人口減少、高齢化が進み、地元経済の低迷を反映して既成住宅地の宅地需要は 限定される。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確に見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸住宅が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価 格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通 常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、売地情報等 の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市の人口減少率・高齢化率は県平均を大 きく上回っている。土地取引件数、住宅着工 戸数はともに減少傾向で推移している。 佐和田地区における古くからの住商混在地域 である。新規需要は限られ、宅地需要は低迷 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％