令和6年1月12日　提出 阿賀野 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市中央町２丁目３６５９番１ ｢中央町２－９－４０｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (82,350) 1:7.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 南15m県道 水道、下水 水原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水原地区中心部の商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 水原駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） 商業 (82,350) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外や市外の商業施設への顧客流出等により、新規の商業需要は期待しにくく、相対的に住宅地としての用途が 増加すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市内及び周辺市域に位置する商業地域、商住混在地域等である。需要者は、市内外の法人、地元の 個人事業者が中心である。国道４９号沿いや市外の郊外型商業施設に顧客が流出し、既成商業地域の繁華性は低下傾向 にある。阿賀野市内の商業地域では不動産取引が少なく底地取引や隣地取引等の場合も多いことから、需要の中心価格 帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や店舗併用住宅が多い既成商業地域であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場も形成されていないため、収益還 元法は適用できなかった。自己使用目的での需要が中心であり、当該需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行 うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有する。したがって、比準価格を以て鑑定評価額と した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。個人 消費は、一部で弱い動きとなっているものの 、回復している。企業収益は改善の動きがみ られる。 郊外や市外への顧客流出、人口減少等により 、既存の商店街に対する需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％