令和6年1月10日　提出 上越 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 25,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字福橋字前田７４４番２ ②地積 　(㎡) 2,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 運輸や木材関連の事 業所、工場等が混在 する地域 西9m市道 水道 直江津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   520 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２５３号の背後に位置す る工場、営業所等が建ち並ぶ 工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 直江津駅東方 4.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工業団地ほどの優位性は見出せない地域であり、需要を喚起するような地域要因の変動は見られないが、 近くで都市計画道路が整備中で、直江津港から上越ＩＣ間の交通利便性が向上する予定である。 (3)最有効使用の判定 低層工場事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市及び近郊の工業地域一帯である。主たる需要者は、地元事業者であるが、大規模画地の確保が可 能で国道や高速道路へのアクセスが良好な地域は、圏域外からの需要も見込める。輸送面で利便性に優れた大規模工業 団地は集積度が高く進出企業も多いため、需要は継続的に安定している。一方で、立地等で優位性が見出せない工業団 地は、需要にやや停滞感がある。取引総額の中心価格帯は、業態により需要の規模は様々であることから見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の需要が多い地域であり、工場の賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。取引事例 比較法により求められた比準価格は、類似の工業地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場に おいて発生した事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市 場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [117.9] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引 件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は 減少している。 集積度が高い大規模工業団地に比べ、優位性 が見出せない地域であるため、需要に停滞感 がある。今のところ、地域要因に特段の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％