令和6年1月8日　提出 上越 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外 ②地積 　(㎡) 8,923   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が混在する工業 地域 東12m市道、南側道 水道、ガス 上越妙高 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越妙高駅に近く、上新バイ パスへのアクセスにも優れる 工業団地 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 上越妙高駅南東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上新バイパスへのアクセスに優れ、また上越市全体の供給不足も伴い、当該地域の競争力は持続性が認められる 。その他、現下の経済情勢等も鑑みると、今後も需要に強含んだ動きが現れると予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市内及び近郊の工業地域等一帯。主な需要者は地元事業者だが、規模が大きく拡張性の高い工業団地 では資本力の大きな圏外企業も含む。需要者は主に広域的な物流が可能な立地や積雪の少ない地域等を好んで用地選択 を行う傾向だが、市内ではこの選好に適した工業用地の供給が不足している。近年の工業団地の価格帯は比較的安価で 硬直的であったが、需給の逼迫感が高まっている。業種により需要規模等が異なり、中心的な総額水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工業団地であり、自己物件が多く、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用し得なかった。取引 事例比較法は、市場の価格形成に則して要因比較を行い、規範性の優る事例を中心に査定した。その結果、比準価格は 実証的であり、市場参加者に対する説得力が高い。近年の工業地を取り巻く情勢や企業の投資動向等にも留意し、実証 的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな持ち直しの動きにあり、企業 の設備投資や生産動向等も概ね好調。工業地 需要は堅調な状態であるが、用地の供給不足 が認められる。 上越妙高駅や国道１８号上新バイパスへのア クセスに優れ、選好性は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％