令和6年1月12日　提出 上越 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市藤巻８９０番外 ｢藤巻７－１２｣ ②地積 　(㎡) 2,124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所 Ｓ3 卸売店舗、事務所、 工場等が混在する地 域 北9.5m市道 水道、ガス、下水 春日山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後に流通業務施設や工 場等が混在して建つ地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 春日山駅南東方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　中心市街地等に近いという利点はあるものの、工業地としては相対的に地価水準が高い。また、車両出入の利 便性が円滑ではない。このため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は上越市内の工業地域、及び工業系事業所等の適地地域である。広大地については県外からの需要もある が、主たる需要者は県内の法人である。ネット通販の普及・拡大などに伴い、郊外に存する流通業務用地の需要は比較 的堅調に推移している。一方、市街地に存する地価水準が高い工業地の流通性は相対的に低い。そして、市街地におけ る工業地取引は非常に少なく、需給の中心的な価格帯の把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内における工業地の取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算したもので、市場性 を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する 。よって、市内の工業系事業所適地地域の価格水準との広域的な比較検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　経済動向は一部に改善の動きがみられるが 、原材料高騰などの影響により先行き不透明 感も漂う。 　地域要因の変動はない。 　個別的要因の変動はない。市場における競 争力の変化は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％