鑑定評価書

令和6年1月9日　提出
上越 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上越 5-201

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　光幸

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上越市大和５丁目１７３７番｢大和５－２６－２１｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）
	1:2	事務所兼共同住宅Ｗ2	新幹線駅に近接し、土地利用の転換が進む地域	北12.5m市道	水道、ガス、下水	上越妙高 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗、共同住宅などが見
られる新幹線駅西口の新興地
域

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

上越妙高駅南方

160m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域及び周辺は安定的に発展し、徐々に商業的に熟成していくことが期待される。なお、数多ある暫定的な
駐車場利用は、利用率の低下に伴い事業継続困難となる可能性もあり、その動向に留意していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

平家建店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、合併前上越市の駅前商業地域並びに路線商業地域。典型的な需要者は市内の法人だが、大規模画地につ
いては広域的に事業展開する圏域外の法人需要もみられる。新幹線駅を中心としたエリアではあるが、自動車利用客中
心の商圏であり、将来性の期待を有しながらも、現状は未利用地や駐車場も多く駅の拠点性が高まっているとは言い難
い。需要者の業種業態、出店戦略などが大きく異なるため、需要の中心的な価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では地価と収益性の相関関係が希薄であり、低位に試算された収益価格は説得力に欠ける。一方、比準価格は
、上越妙高駅や路線商業地域の取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映しており実証的である。また、実
際の市場で成立した取引価格に基づいているため、市場参加者に対する説得力も有する。したがって、代表標準地との
価格検討も踏まえ、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上越 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[107.0]

100
[ 88.2]

[100.0]
100

54,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

過去５年間の人口は減少で推移、高齢化率は
上昇。直近の土地取引件数は前年比やや増加
しているものの、新設住宅着工戸数は減少で
推移している。

上越妙高駅西口エリアでは、複合店舗やマン
ションなども建ち、人流も回復しつつあるが
、宅地利用を待つ駐車場も多くみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上越 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６公４８ -37	上越市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,500)
b	６公５１ -21	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、西12.5m、南12.5m、三方路		商業 (90,500)
c	６公５１ -22	上越市		更地	（　）	正方形	北22m県道、中間画地		商業 (80,500)
d	６公５１ -2	上越市		建付地	（　）	不整形	南24m国道、北6m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	66,579	100 [ 121.8]	54,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,700
b	(　 ) 75,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.0]	68,120	100 [ 121.8]	55,928		55,900
c	(　 ) 75,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.0]	68,120	100 [ 121.8]	55,928		55,900
d	(　 ) 5,366	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 27.0]	100 [ 55.8]	35,545	100 [ 65.2]	54,517		54,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -34.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

上越 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後期間を経過しており、素地価格把握の適切な資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,918,007	614,024	2,303,983	1,589,700	714,283	（　0.9438） 674,140	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,484,074 円　　　　（　 36,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	118.00	Ｓ1	118.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	500 ％	500 ％	342 ㎡	13.5 m x 24.1 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	118.00	100.0	118.00	2,284	269,512	3.0	808,536
							0.0	0
～

～

～

～

計		118.00	100.0	118.00		269,512		808,536
								0

⑨年額支払賃料	269,512 円　×　12ヶ月　＝　 3,234,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,234,144 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 323,414 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,910,730 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	808,536 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,918,007 円　　　　（　 8,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公収７０　　　　-1	2,764 ( 2,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公収７０　　　　-2	2,663 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,024 円	3,234,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,600 円	21,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	21,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 614,024 円　（　　　　　　 1,795 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,589,700 円（　　　　　 4,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,918,007 円
②総費用	614,024 円
③純収益　①－②	2,303,983 円
④建物等に帰属する純収益	1,589,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	714,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	674,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,484,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上越 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上越市大和五丁目１７３７番	1107000809252-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
上越 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上越 5-201

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　水野　雅夫

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上越市大和５丁目１７３７番｢大和５－２６－２１｣				②地積　(㎡)	342 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）
	1:2	事務所兼共同住宅Ｗ2	新幹線駅に近接し、土地利用の転換が進む地域	北12.5m市道	水道、ガス、下水	上越妙高 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駐車場等暫定的、低利用も混
在する上越妙高駅西口至近の
区画整理地域

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

上越妙高駅南方

160m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

　新設された上越妙高駅の存在は、上越市と妙高市の玄関口として定着しつつある。駅周辺地域の現状は駐車場
等の暫定的な土地利用が目立つが、将来的には徐々に商業地域としての有効利用が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は上越市内の商業地域。需要者は県内外で事業展開する観光、小売、サービス業関連の法人。近隣地域は
新幹線駅に至近し、駅利用に伴う集客効果や広域な商圏等をターゲットとした需要が見込まれる。現状は駐車場等の低
利用が多いが、投資の展望等、長期的効果の期待等も影響し、市場は概ね横ばい状態にある。中心価格帯は取引が少な
く、業種等で条件が異なり見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格と収益価格が得られた。比準価格は、類似地域における取引事例と比較したもので、市場の実勢を反映した
実証的な試算価格である。収益価格は最有効使用建物の建築を想定し、得られるであろう収益から元本価値に接近する
方法であり理論的な価格であるが、想定要素を含むため上下の幅がありうる。本鑑定評価では、実証的な比準価格を重
視して収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上越 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,700 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[107.0]

100
[ 87.1]

[100.0]
100

55,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　上越市では長期的人口減少傾向の中で土地
需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。市
全体の土地取引件数は概ね横ばい。

　駐車場等による利用のほか、徐々に宅地利
用や画地分割等が図られているが、地域環境
が変容するような大きな動きはみられない。

　個別的要因の変動はない。市場における競
争力の変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

上越 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６公５１ -22	上越市		更地	（　）	正方形	北22m県道、中間画地		商業 (80,500)
b	６公４８ -37	上越市		更地	（　）	ほぼ整形	北西22m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,500)
c	５調６３ -44	上越市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
d	４調２８ -17	上越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東22m県道、南西6m、角地		２中専 (70,200)
e	６公５１ -19	上越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m県道、西4m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.0]	68,120	100 [ 123.9]	54,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 ) 47,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	66,579	100 [ 120.8]	55,115		55,100
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.9]	42,061	100 [ 77.2]	54,483		54,500
d	(　 ) 40,043	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	37,741	100 [ 69.2]	54,539		54,500
e	(　 ) 67,153	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	53,679	100 [ 97.9]	54,830		54,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

上越 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,980,457	626,601	2,353,856	1,635,120	718,736	（　0.9438） 678,343	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	12,561,907 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	500 ％	500 ％	342 ㎡	13.5 m x 24.1 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	2,294	275,280	3.0	825,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		275,280		825,840
								0

⑨年額支払賃料	275,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,303,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,303,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 330,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,973,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	825,840 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,433 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,980,457 円　　　　（　 8,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収７０　　　　-1	2,663 ( 2,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公収６３　　　　-4	1,802 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	2,356
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,000 円	21,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,101 円	3,303,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,300 円	21,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	21,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,600 円	21,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,601 円　（　　　　　　 1,832 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,635,120 円（　　　　　 4,781 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,980,457 円
②総費用	626,601 円
③純収益　①－②	2,353,856 円
④建物等に帰属する純収益	1,635,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	718,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	678,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,561,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上越 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上越市大和五丁目１７３７番	1107000809252-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考