令和6年1月7日　提出 上越 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字蜘ケ池道西３８４７番１１外 ②地積 　(㎡) 666   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼車庫 Ｗ1 低層店舗等の中に空 地が見られる路線商 業地域 南東18m国道 水道、ガス、下水 土底浜 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの繁華性が低い路線 商業地域 街 路 １８ｍ国道、幅約５ ｍの国道拡幅予定地 が介在 交通 施設 土底浜駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であるが北西片側に低層店舗のほか、店舗併用住宅等が散在し商業性繁華性は乏しい。 交通量は多いものの、新たな出店等はみられず競争力も弱いことから、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市、大潟区、柿崎区の幹線道路沿いの路線商業地域一帯と判定した。主たる需要者としては市内 の事業者であるが一部に大規模チェーン店等も含まれる。近隣地域とその周辺では低層店舗が散在しており、また国道 の南東側は市街化調整区域で未利用地であることもあり集積度は低く商業性繁華性は乏しい。需要は弱含みであり取引 は稀少である。取引価格は個別の事情を内在し、規模や条件等も様々であり中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であるが自用の店舗を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは困 難であるから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を適切に補修正して試算されて おり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場の実勢を重視して価値判断を行うことから比準価格は説得力を有 するものと思料する。よって代表標準地との均衡にも留意して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口減少が継続している。土地取 引価格は下落基調であるものの住宅地商業地 の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基 調にある。 路線商業地域としては繁華性に乏しく、選好 性は劣位である。需要は弱く地価の下落傾向 は継続する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％