別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
上越 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市春日野１丁目６０６番外
｢春日野１－１４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,028  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、医院等
が見られる路線商業
地域		 西22m県道、三方路 水道、ガス、下水 春日山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高田地区と直江津地区を結ぶ
山麓線沿いの路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 春日山駅北西方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力がある店舗等が集積し、背後地に住宅団地もあるため、競争力が高い路線商業地域である。類似する地域
間の競争も激しいため、地価は微下落で推移してきたが、今後は需給均衡に向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上越市内の路線商業地域及び新興商業地域である。主たる需要者は、市内事業者や全国展開の事業者で
ある。集客力がある店舗が集積する地域は、優れた顧客吸引力により、さらなる店舗需要を生み出し好循環となってい
るが、新興商業地域等への需要の分散化も続いており、地域間競争は激化している。出店者の事業戦略の違いや画地規
模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場は成立しているが自己使用による需要も多い地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査
定に必要な賃貸事例が少なく、説得力に欠ける。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収集し、適切
に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。よって、市場性を適切に反映した比準価格を標準
に、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化
率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引
件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は
減少している。

地域間の競争が激しい中、当該地域は商業集
積を保ちながら集客力を維持し、地価は安定
しつつある。地域要因に特段の変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４公５１

-31		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
南7m、二方路
近商

(90,200)
b ５調５１

-7		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東13.5m市道、
北13.5m、
角地
１住居

(70,200)
c ５調５１

-12		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ４公５１

-23		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e ５公５１

-25		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m県道、
南6m、東6m、
三方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     59,364) 
59,364  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
50,524 		 100
[ 105.1]
48,072 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
51,400 
b (　           ) 
45,363  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
44,142 		 100
[  91.1]
48,454 
51,800 
c (　           ) 
29,173  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  77.0]		 100
[ 100.0]
37,546 		 100
[  78.2]
48,013 
51,400 
d (　           ) 
42,000  		 100
[ 100.0]		 [  93.2]
100		 100
[  83.0]		 100
[ 100.0]
47,161 		 100
[  98.0]
48,123 
51,500 
e (　           ) 
48,788  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
44,234 		 100
[  92.0]
48,080 
51,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,500 円／㎡]  



上越 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発されてから期間が経過し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,686,737 
2,541,079 
9,145,658 
7,721,400 
1,424,258 		 （　0.9438）
1,344,215 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     24,892,870 円　　　　（　     24,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 310.00 Ｓ2 620.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,028 ㎡     23.0 m x   45.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ事務所（部分貸し） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
310.00 
88.0 
272.80 
2,154 
587,611 		 3.0  1,762,833 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
310.00 
90.0 
279.00 
1,680 
468,720 		 2.0  937,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
620.00 
89.0 
551.80 

1,056,331 		 2,700,273 
0 
⑨年額支払賃料      1,056,331 円　×　12ヶ月　＝　      12,675,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     551.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,675,972 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,014,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,661,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,700,273 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,686,737 円　　　　（　        11,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８１
　　　　-5		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,154 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収８１
　　　　-6		 1,059  
(   1,056) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,161 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 380,279 円  　　　       12,675,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      979,200 円  　　　　    102,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,541,079 円　（　　　　　　         2,472 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     620.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,721,400 円  
（　　　　　         7,511 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,686,737 円      
②総費用 2,541,079 円      
③純収益　①－② 9,145,658 円      
④建物等に帰属する純収益 7,721,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,424,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,344,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,892,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市春日野一丁目６０６番
 1107000849336-0000
2 　上越市春日野一丁目６０７番
 1107000849337-0000
3 　上越市春日野一丁目６０８番
 1107000849338-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
上越 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市春日野１丁目６０６番外
｢春日野１－１４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 1,028  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、医院等
が見られる路線商業
地域		 西22m県道、三方路 水道、ガス、下水 春日山

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 合併前上越市を縦貫する山麓
線沿いの路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 春日山駅北西方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い幹線であると共に、背後には世帯数の多い住宅地域を備えている。商勢の安定しているが、圏域で
は商業地域の分散化により、依然として価格的競合が認められる。今後の地価は軟調に推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は合併前上越市に存する路線商業地域及び新興の商業集積地域等。需要者は広域展開する小売、飲食等の事
業者であり、地元事業者も含む。需要者は借地の選択等事業リスクを抑える動きもあるが、集客が見込める幹線沿いや
新興商業地では積極的な需要もみられる。消費者の郊外化や商業地域の分散化により、地域間の商勢に差があり、依然
として価格的競合も認められる。中心価格帯は業態による出店戦略の違いや規模等取得要件も異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用の物件が大半であるが、賃貸需要も見込める繁華性等を考慮し収益還元法も適用した。しかし、収益価格はテ
ナントの業態によって要件や規模等が異なり、また市場との相関性も希薄なことからその説得力は低い。一方、取引事
例比較法は競合性等も踏まえて要因比較を適切に行い、市場の実態と適合している。試算価格の再吟味に係る適否等を
検討した結果、比準価格の説得力は高い。以上、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は概ね
横ばいから増加基調。物価高の影響はあるが
、景気はコロナ前水準に回復しつつある。


現状の繁華性は概ね安定的であり、供給も限
られているが、他の商業地域と競合は認めら
れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調５１

-12		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ５調６３

-28		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
南東14m、
西11.5m、
北8m、四方路
準工
地区計画等
(70,200)
c ５公６９

-24		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ４公５１

-31		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
南7m、二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,173  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  77.0]		 100
[ 100.0]
37,546 		 100
[  77.6]
48,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
51,800 
b (　           ) 
31,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.7]
43,794 		 100
[  91.2]
48,020 
51,400 
c (　           ) 
36,415  		 100
[  85.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
41,976 		 100
[  86.5]
48,527 
51,900 
d (　     59,364) 
59,364  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
50,524 		 100
[ 105.1]
48,072 
51,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -30.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,500 円／㎡]  



上越 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発から相当期間が経過し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,665,210 
2,365,000 
8,300,210 
6,873,560 
1,426,650 		 （　0.9438）
1,346,472 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     24,934,667 円　　　　（　     24,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,028 ㎡     23.0 m x   45.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ事務所（部分貸し） ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,095 
534,000 		 3.0  1,602,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,594 
430,000 		 2.0  860,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
87.5 
525.00 

964,000 		 2,462,000 
0 
⑨年額支払賃料        964,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,568,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     525.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,568,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       925,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,642,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,462,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,665,210 円　　　　（　        10,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４公収８０
　　　　-1		 1,912  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,917 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４公収７０
　　　　-5		 2,764  
(   2,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 454,000 円  　　　　     90,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 404,880 円  　　　       11,568,000　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,600 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      871,600 円  　　　　     90,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       136,200 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,720 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.09 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,365,000 円　（　　　　　　         2,301 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,873,560 円  
（　　　　　         6,686 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,665,210 円      
②総費用 2,365,000 円      
③純収益　①－② 8,300,210 円      
④建物等に帰属する純収益 6,873,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,426,650 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,346,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,934,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市春日野一丁目６０６番
 1107000849336-0000
2 　上越市春日野一丁目６０７番
 1107000849337-0000
3 　上越市春日野一丁目６０８番
 1107000849338-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考