別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
上越 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
｢仲町３－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:6.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 飲食店舗が多く建ち
並ぶ既成商業地域
 西10m市道 水道、ガス、下水 高田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くから飲食店等が多く建ち
並ぶ既成商業地域（仲町飲食
店街）		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 高田駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルス５類移行後、客足は徐々に回復しつつあるが、外食需要の郊外分散化等によって、収益力の
低下は継続し、不動産需要も弱い状態が続いている。この傾向は長期化が予測される。
(3)最有効使用の判定 ２、３階建程度の飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に高田駅周辺の既成商業地域で、周縁の商住混在地域も含む。主な需要者は地元事業者や地縁者。商業
施設の郊外化により、駅付近の既成の商業地域の商勢は弱い状況にある。近隣地域はコロナ禍から平時への移行により
、賑わいは徐々に回復しつつあるが、消費者の嗜好変化や料飲支出の抑制等が続き、依然として収益力は弱く、不動産
需要も弱い傾向にある。細長状の画地に古い建物が多く、取引条件も様々なため、中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は繁華性の低下により、賃貸需要の長期安定性は乏しい。加えて画地条件からも新規の貸店舗等の建築想定は
現実性を欠くため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法は類似地域から適切に比準を行っており、実証的で
市場参加者の行動原理にも適合した手法であり、比準価格の説得力は高い。代表標準地との検討を行った価格とも均衡
し、この点からも説得力を備えた価格といえる。以上より、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,700 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[215.3]		 [100.0]
100		 31,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は概ね
横ばいから増加基調。物価高の影響はあるが
、景気はコロナ前水準に回復しつつある。


飲食店等が集積する地域であるが、外食の郊
外化等により、地域の求心力は低下し、衰退
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +17.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６３

-37		 上越市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
南3m、二方路
商業

(100,360)
b ５調６３

-38		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.5m市道、
南3.3m、
二方路
商業

(90,500)
c ５公５１

-24		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
西1m、二方路
商業

(80,500)
d ５公７０

-15		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.8m県道、
中間画地
商業

(90,468)
e ４調６３

-15		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西9.5m市道、
東2m、二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,125  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 101.0]
28,273 		 100
[  91.2]
31,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,000 
b (　           ) 
14,169  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 102.0]
24,171 		 100
[  78.2]
30,909 
30,900 
c (　           ) 
17,524  		 100
[ 100.0]		 [  94.6]
100		 100
[  65.0]		 100
[  52.6]
48,487 		 100
[ 155.2]
31,242 
31,200 
d (　           ) 
35,327  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,631 		 100
[ 108.1]
31,111 
31,100 
e (　     33,000) 
41,250  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
35,750 		 100
[ 115.6]
30,926 
30,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -34.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,000 円／㎡]  



上越 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 細長状の画地に老朽化した建物が多く、賃貸需要は乏しい。経済合理性にかなう賃貸投資の想定が困難であるた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市仲町三丁目字下田端８２番１
 1107001130506-0000
2 　上越市仲町三丁目字下田端８３番１
 1107001130508-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
上越 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.
鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市仲町３丁目字下田端８２番１外
｢仲町３－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:6.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 飲食店舗が多く建ち
並ぶ既成商業地域
 西10m市道 水道、ガス、下水 高田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層飲食店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 高田駅近接の飲食店舗が多数
連担する古くからの既成商業
地域		 街

路		 １０ｍ　市道 交通

施設		 高田駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小規模な飲食店舗等が多い地域であり高田駅からもやや距離があり、集客力、繁華性は乏しい。さら
に画地条件も劣るため新規出店需要はほとんど見られず、地価の下落傾向は継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２、３階建程度の飲食店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高田駅を中心とする既成商業地域及びその周辺の商住混在地域である。主たる需要者は市内の飲食事業
者が中心であり地縁的選好性を有する個人も含まれる。新型コロナ禍から回復をみせているとは言え飲食店を擁する商
業地域の現況は客足流出や周辺人口の減少等もあり非常に厳しい状況にある。衰退傾向は継続し取引は少なく画地規模
もまちまちである。個別の事情等を有する事例もあり、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であるが自用の店舗を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは困
難であるから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を適切に補修正して試算されて
おり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場の実勢を重視して価値判断を行うことから比準価格は説得力を有
するものと思料する。よって代表標準地との均衡に留意して比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,700 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[215.6]		 [100.0]
100		 31,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市は、人口減少が継続している。土地取
引価格は下落基調であるものの住宅地商業地
の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基
調にある。

古い街並みの飲食店舗の多い商業地域で集客
力・繁華性は乏しく、商業地域としての選好
性は低下し衰退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +15.0
交通・接近　　　 +25.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公５１

-28		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
南8m、角地
２住居

(70,200)
b ５調６３

-38		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.5m市道、
南3.3m、
二方路
商業

(90,500)
c ５調８３

-21		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14.8m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ５調８３

-27		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西13.2m県
道、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     15,033) 
25,055  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,005 		 100
[  81.0]
30,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,900 
b (　           ) 
14,169  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 102.0]
24,171 		 100
[  78.2]
30,909 
30,900 
c (　     34,837) 
40,985  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
40,488 		 100
[ 130.7]
30,978 
31,000 
d (　           ) 
13,066  		 100
[ 100.0]		 [  95.9]
100		 100
[  40.0]		 100
[ 100.0]
31,326 		 100
[ 101.6]
30,833 
30,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,900 円／㎡]  



上越 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 雁木通り沿いに飲食店舗がみられる地域であるが、老朽化した建物が多く、繁華性の低下も進んでいるため、賃
貸需要の長期安定性・継続性が乏しい。加えて、地域の標準的画地は間口６ｍに満たないため、再建築や新規投
資を行う需要も乏しく、事業収支の観点貸家想定は非現実的であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市仲町三丁目字下田端８２番１
 1107001130506-0000
2 　上越市仲町三丁目字下田端８３番１
 1107001130508-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考