別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月7日　提出
上越 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
｢西城町１－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ2		 事務所、飲食店等が
混在する幹線沿いの
商業地域		 東22m県道 水道、ガス、下水 高田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 高田地区中心部に近い基幹県
道沿いに事務所や店舗等が混
在する商業地域		 街

路		 ２２ｍ　県道 交通

施設		 高田駅東方

900m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 上越市街地を南北に繋ぐ基幹県道沿いは古くからの路線商業地域であり、今後も一定の需要を保つと期待される
が、路線商業施設の郊外化や分散化で熾烈な競合が続く中、選好性は低位であり地価の下落傾向は継続する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は上越市内にある幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。主たる需要者は主に市内の法人等で、圏域外か
らの需要も見込まれる。上越市内を南北につなぐ旧国道である基幹県道上越大通り沿いでは飲食店や営業所等の多様な
業種が営業を継続している。古くからの重要路線商業地域ではあるが他の路線商業地域との熾烈な競合を展開しており
選好性はやや弱い。取引される土地は規模等まちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法を適用したが、近隣地域は商業地域であるものの、自己使用による需要が多い地域であり賃貸事例が少なく
、精度が低いため求められた収益価格の説得力は低い。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に試算されて
おり、市場性を反映して実証的であり、需要者は市場性を重視するため説得力は高いと思料する。よって比準価格を重
視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地を規準とする価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[107.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 47,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市は、人口減少が継続している。土地取
引価格は下落基調であるものの住宅地商業地
の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基
調にある。

基幹県道沿いで通行量も多く古くからの路線
商業地域であるが同様の路線商業地域との競
合では選好性は低く、地下は下落傾向が継続
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公５１

-19		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m県道、
西4m、角地
商業

(100,500)
b ６公６３

-11		 上越市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ６公５１

-27		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
東6m、二方路
商業

(90,500)
d ５調６３

-28		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
南東14m、
西11.5m、
北8m、四方路
準工
地区計画等
(70,200)
e ５調６３

-29		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14m市道、
北西7m、
二方路
２中専
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,153  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
53,679 		 100
[ 114.0]
47,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,100 
b (　           ) 
67,225  		 100
[ 160.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,890 		 100
[  88.2]
47,494 
47,500 
c (　           ) 
24,866  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  37.0]		 100
[ 100.0]
66,332 		 100
[ 139.9]
47,414 
47,400 
d (　           ) 
31,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.7]
43,794 		 100
[  92.2]
47,499 
47,500 
e (　           ) 
37,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,665 		 100
[  80.2]
46,964 
47,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 高収益賃
貸借等
 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -30.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,200 円／㎡]  



上越 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,625,054 
1,217,636 
4,407,418 
3,943,970 
463,448 		 （　0.9438）
437,402 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,100,037 円　　　　（　     22,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   356 ㎡     15.7 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同規模の店舗事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
90.0 
135.00 
1,955 
263,925 		 3.0  791,775 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
90.0 
135.00 
1,662 
224,370 		 3.0  673,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
90.0 
270.00 

488,295 		 1,464,885 
0 
⑨年額支払賃料        488,295 円　×　12ヶ月　＝　       5,859,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,859,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       487,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,611,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,464,885 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,477 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,625,054 円　　　　（　        15,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８３
　　　　-2		 1,838  
(   1,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,059 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収８３
　　　　-1		 1,672  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,500 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 182,986 円  　　　        6,099,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,100 円  　　　　     52,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        78,150 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,217,636 円　（　　　　　　         3,420 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,943,970 円  
（　　　　　        11,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,625,054 円      
②総費用 1,217,636 円      
③純収益　①－② 4,407,418 円      
④建物等に帰属する純収益 3,943,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 463,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 437,402 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,100,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１５２番６２
 1107001143126-0000
2 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６４番
 1107001143186-0000
3 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６５番
 1107001143187-0000
4 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６６番
 1107001143188-0000
5 　上越市西城町一丁目字川縁１７５番２
 1107010033596-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
上越 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外
｢西城町１－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ2		 事務所、飲食店等が
混在する幹線沿いの
商業地域		 東22m県道 水道、ガス、下水 高田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、事務所等が混在する県
道沿いの商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 高田駅東方

900m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地を南北に走る幹線道路沿いに位置し、交通量も多く視認性に優れた地域であるが、地域間の競争が続き、
当該地域の相対的地位は低下しつつあり、地価の下落傾向が今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市内にある幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、市内所在の法人や個人事業者、市
外からの需要も見込まれる。県道沿いに飲食店、営業所等が建ち並び多様な業種が見受けられる。集客性に優れた路線
商業地域に顧客が流出し、競争力が劣る地域の相対的地位は低下しており、地価の下落傾向が続く。取引件数が少なく
、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場は成立しているが自己使用による需要も多い地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査
定に必要な賃貸事例が少なく、説得力に欠ける。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収集し、適切
に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。よって、市場性を適切に反映した比準価格を標準
に、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,700 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[107.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 47,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化
率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引
件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は
減少している。

集客性に優れた地域へ顧客が流出し、競争力
が劣る地域の相対的地位は低く、地価は下落
基調にある。地域要因に特段の変動は見られ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公５１

-19		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m県道、
西4m、角地
商業

(100,500)
b ４公５１

-23		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ５公５１

-25		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m県道、
南6m、東6m、
三方路
近商

(90,300)
d ５調６３

-28		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m県道、
南東14m、
西11.5m、
北8m、四方路
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,153  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
53,679 		 100
[ 113.8]
47,170 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,200 
b (　           ) 
42,000  		 100
[ 100.0]		 [  93.2]
100		 100
[  83.0]		 100
[ 100.0]
47,161 		 100
[ 100.0]
47,161 
47,200 
c (　           ) 
48,788  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
44,234 		 100
[  94.0]
47,057 
47,100 
d (　           ) 
31,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.7]
43,794 		 100
[  93.1]
47,040 
47,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,200 円／㎡]  



上越 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,132,640 
1,129,530 
4,003,110 
3,542,760 
460,350 		 （　0.9438）
434,478 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      8,045,889 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 139.50 Ｓ2 279.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   356 ㎡     15.7 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ事務所（部分貸し） ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.50 
87.0 
121.37 
2,005 
243,347 		 3.0  730,041 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
139.50 
90.0 
125.55 
1,590 
199,625 		 2.0  399,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
279.00 
88.5 
246.92 

442,972 		 1,129,291 
0 
⑨年額支払賃料        442,972 円　×　12ヶ月　＝　       5,315,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     246.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,315,664 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       445,413 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,122,251 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,129,291 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,389 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,132,640 円　　　　（　        14,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８１
　　　　-4		 1,142  
(   1,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 70.0]
1,999 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公収６３
　　　　-3		 1,504  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 70.0]
2,014 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 234,000 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,030 円  　　　        5,567,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,200 円  　　　　     46,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,129,530 円　（　　　　　　         3,173 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,542,760 円  
（　　　　　         9,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,132,640 円      
②総費用 1,129,530 円      
③純収益　①－② 4,003,110 円      
④建物等に帰属する純収益 3,542,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 460,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 434,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,045,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１５２番６２
 1107001143126-0000
2 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６４番
 1107001143186-0000
3 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６５番
 1107001143187-0000
4 　上越市西城町一丁目字四ノ辻通１６６番
 1107001143188-0000
5 　上越市西城町一丁目字川縁１７５番２
 1107010033596-0000
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備考