令和6年1月10日　提出 上越 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市稲田２丁目８４２番２ ｢稲田２－３－３｣ ②地積 　(㎡) 737   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 ＳＲＣ3 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ幹線沿いの商 業地域 北16m市道 水道、ガス、下水 高田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性が劣り、閉鎖店舗も散 見される、幹線道路沿いの既 成商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 高田駅東方 2.7km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの既成商業地域で、繁華性に劣り、新規出店も殆どなく、閉鎖店舗が年々増加している状況である 。そのため地価は下落基調であり、今後も同様に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市の既成商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者は、地縁性を有する法人及び個人事業 者である。大型店が集積する路線商業地域等へ顧客が流出し、旧来からの既成商業地域は集客力がなく繁華性に乏しい 状況にある。店主の高齢化、後継者問題で閉鎖を余儀なくされる店舗が年々増加しており、需要は低迷している。取引 件数が少なく、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成商業地域であるが、自己使用による需要が多い地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査定 に必要な賃貸事例が少なく精度が低いため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引市場における取引 事例を豊富に収集し、適切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準 地との均衡に留意のうえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [107.0] 100 [150.8] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引 件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は 減少している。 幹線道路沿いの古い商業地域で、繁華性に劣 り、閉鎖店舗も年々増加し衰退傾向にあり、 需要は低迷している。地域要因に特段の変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％