別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
上越 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.
鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市西本町３丁目６４１番
｢西本町３－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:3.5		 事務所兼店舗

Ｓ2		 低層店舗や事務所、
駐車場等が混在する
商業地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 直江津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅徒歩圏、直江津ショッピン
グセンターに近い、店舗、事
務所、住宅等が混在する地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 直江津駅西方

600m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 直江津ショッピングセンターは、メインテナント誘致後、安定稼働しているが、地域間競争も益々激しくなり、
繁華性が劣る地域の需要は乏しく、地価は下落傾向にある。今後もその傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市の商業地域及び路線商業地域、商住混在地域一帯である。主たる需要者は、市内外の法人、個
人事業者である。集客性に優れた核店舗が立地する商業地域は繁華性に優れ、新規需要も継続し好循環にある。一方で
旧来からの既成商業地域は総じて、集客力が弱く繁華性に乏しいため、需要が弱く、地価は下落傾向にある。取引件数
が少なく、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業立地であるが自己使用による需要が多い地域であり、賃料、還元利回り等の査定に必要な賃貸事例が少なく、求め
られた収益価格は説得力に欠ける。比準価格は、現実の取引市場における事例を豊富に収集し、適切に補修正した結果
を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。よって、市場性を適切に反映した比準価格を標準に、収益価格は参
考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,700 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[146.4]		 [ 97.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化
率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引
件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は
減少している。

商業地域間の顧客獲得競争が続き、繁華性が
劣る既成商業地域の新規需要は弱く、地価は
下落基調にある。地域要因に特段の変動は見
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調６３

-3		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
西7m、南東4m、
三方路
準工

(80,200)
b ５調８３

-21		 上越市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14.8m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ４調８３

-21		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.2m県道、
中間画地
商業

(90,500)
d ５公５１

-25		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m県道、
南6m、東6m、
三方路
近商

(90,300)
e ６公８１

-23		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,534  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
43,858 		 100
[  96.0]
45,685 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
44,300 
b (　     34,837) 
40,985  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
40,488 		 100
[  89.1]
45,441 
44,100 
c (　           ) 
33,200  		 100
[  75.0]		 [  95.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
45,314 		 100
[  99.9]
45,359 
44,000 
d (　           ) 
48,788  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
44,234 		 100
[  97.8]
45,229 
43,900 
e (　           ) 
16,668  		 100
[  60.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
30,620 		 100
[  66.9]
45,770 
44,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 親族間取
引
 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,200 円／㎡]  



上越 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,014,428 
682,198 
2,332,230 
2,165,020 
167,210 		 （　0.9438）
157,813 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      2,922,463 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.80 Ｓ2 169.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      6.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所　各階フロア貸し ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.80 
92.2 
78.20 
1,880 
147,016 		 3.0  441,048 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.80 
92.2 
78.20 
1,400 
109,480 		 2.0  218,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.60 
92.2 
156.40 

256,496 		 660,008 
0 
⑨年額支払賃料        256,496 円　×　12ヶ月　＝　       3,077,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,077,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       261,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,008,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           660,008 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,014,428 円　　　　（　        22,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８１
　　　　-1		 1,838  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,885 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収８１
　　　　-3		 1,425  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,875 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,798 円  　　　        3,269,952　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,100 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      274,500 円  　　　　     28,600,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,200 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,198 円　（　　　　　　         5,016 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     169.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,165,020 円  
（　　　　　        15,919 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,014,428 円      
②総費用 682,198 円      
③純収益　①－② 2,332,230 円      
④建物等に帰属する純収益 2,165,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 167,210 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 157,813 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,160 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,922,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市西本町三丁目６４１番
 1107001152012-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
上越 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.
鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市西本町３丁目６４１番
｢西本町３－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:3.5		 事務所兼店舗

Ｓ2		 低層店舗や事務所、
駐車場等が混在する
商業地域		 南15m市道 水道、ガス、下水 直江津

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 直江津ショッピングセンター
の近隣に位置する幹線市道沿
いの商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 直江津駅西方

600m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣の直江津ショッピングセンターに全国展開の小売店が世界最大級の規模で出店し、複合ビルも建設されたが
、繁華性の上昇は見られず。類似路線商業地域との競合により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上越市直江津地区中心部の商業地域及び広域的には高田地区を中心とした商業地域の存する圏域と判定
した。典型的な需要者は、自己の店舗用の敷地として取得する当該地域に地縁のある一般法人事業者と判断した。郊外
の広い駐車施設を備えた大型商業施設への顧客の流出が続いており、既成商業地域の需要は乏しい。不動産の取引件数
は少なく、また不動産の利用目的等による取引事情等により、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、規範性の高い取引事例から求
めた市場性を反映する比準価格の説得力は高いものと判断した。収益価格は賃貸事例が少なく賃料水準及び経費の把握
が困難であり、また賃貸市場が未成熟のため当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。よっ
て、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,700 円／㎡		 [ 97.4]
100		 100
[100.0]		 100
[146.4]		 [ 97.0]
100		 44,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化率は上昇、土地取引数は
横ばいから増加基調、土地価格は下落基調で
ある。経済は物価高騰、人手不足等により厳
しい状況にある。

近隣の直江津ショッピングセンターに全国展
開の小売店が世界最大級の規模で出店したが
、繁華性の上昇は見られず顧客の質と量が低
下減少している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公８３

-20		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
東4.9m、
二方路
商業

(100,500)
b ５調６３

-36		 上越市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
東4m、二方路
商業

(90,500)
c ６公５１

-19		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m県道、
西4m、角地
商業

(100,500)
d ６公５１

-27		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
東6m、二方路
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,714  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
58,770 		 100
[ 129.1]
45,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
44,200 
b (　           ) 
9,350  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[  14.0]		 100
[  95.0]
67,629 		 100
[ 148.8]
45,450 
44,100 
c (　           ) 
67,153  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
53,679 		 100
[ 117.3]
45,762 
44,400 
d (　           ) 
24,866  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  37.0]		 100
[ 100.0]
66,332 		 100
[ 144.8]
45,809 
44,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
-0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +11.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,300 円／㎡]  



上越 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,658,754 
628,390 
2,030,364 
1,862,220 
168,144 		 （　0.9438）
158,694 		 （  5.4 -  0.0 ）
5.4％  
⑧収益価格 　      2,938,778 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
上越 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ2 145.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   136 ㎡      6.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所　各階フロア貸し ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
90.0 
63.00 
1,910 
120,330 		 3.0  360,990 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
75.00 
95.0 
71.25 
1,460 
104,025 		 2.0  208,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.00 
92.6 
134.25 

224,355 		 569,040 
0 
⑨年額支払賃料        224,355 円　×　12ヶ月　＝　       2,692,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,692,260 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       230,741 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,653,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           569,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,658,754 円　　　　（　        19,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公収８０
　　　　-7		 1,837  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,915 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公収８０
　　　　-8		 1,673  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,897 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
上越 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,000 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,370 円  　　　        2,884,260　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,100 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      275,500 円  　　　　     24,600,000　×　　  70.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,200 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,220 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.07 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         628,390 円　（　　　　　　         4,621 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9438    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     145.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,862,220 円  
（　　　　　        13,693 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,658,754 円      
②総費用 628,390 円      
③純収益　①－② 2,030,364 円      
④建物等に帰属する純収益 1,862,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 168,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,694 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,938,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 上越 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市西本町三丁目６４１番
 1107001152012-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考