令和6年1月8日　提出 上越 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -28 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市港町１丁目１９番３ ｢港町１－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西8m市道 水道、ガス、下水 直江津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 令和４年３月末に近くの古城 小学校が閉校。少子高齢化が 進んでいる。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道　　　 交通 施設 直江津駅北東方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 港湾近くの既成住宅地域であり、隣棟間隔の狭い画地等もみられる。近くの小学校の閉校や保育園の閉鎖等少子 高齢化が進むほか、工業地帯に近く、住環境等快適性も劣る。需要は減退し、今後も地価は下落で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は直江津区北東部及び有田区北部、関川河口付近に形成された住宅地域一帯。主な需要者は市内在住の個人 であるが、既成の地域では地縁者が多くを占める。近隣地域は近年、小学校の閉校等から少子高齢化が顕著であり、ま た工業地帯に近く、住環境の快適性や利便性も劣る。需要は保倉川南方の地域等へ移っており、需要は減退し、地価は 下落で推移している。土地の中心価格帯は３００～５００万円程度であり、新築戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、また賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用せず、取 引事例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する 説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし、代表標準地との検討も踏まえて試算価格の再吟味及び説得力に係 る判断を検討した結果、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は概ね 横ばいから増加基調。物価高の影響はあるが 、景気はコロナ前水準に回復しつつある。 環境の大きな変化はみられないが、小学校の 閉校等少子高齢化が進み、需要の減退が強い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％