令和6年1月7日　提出 上越 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -27 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 土底浜 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理地域に隣接する既成 住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ　 市道 交通 施設 土底浜駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大潟区内では区画整然とした住宅地で居住環境は相応に良好だが、旧上越市方面への人口流出、さらに大潟区内 の住宅地の供給過剰から需要は弱含みで推移している。地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大潟区の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は大潟区在住の地縁的選好性を有する個人であるが、 隣接する柿崎区、吉川区等からの流入者も含まれる。圏域には区画整理された整然とした住宅地域も存するが競合する 宅地の供給過剰や人口減少、少子高齢化も顕在化しており需要は弱含みで推移しており長期下落傾向は継続するものと 思料する。取引は少ないが、土地取引の中心的価格帯は３００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり画地規模や周辺の利用状況からすると収益目的の想定は現実的で はないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に得られた価格であり市場性 を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものであるから市場参加者に対する 説得力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口は減少が継続している。土地 取引価格は住宅地商業地の一部で上昇がみら れるが多くは下落基調。取引件数は横ばい傾 向にある。 区画整然とした住宅地域であるが近隣地域内 に空地も多くみられ、また周辺の地域も同様 の状況であり、選好性は劣位で地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％