令和6年1月12日　提出 上越 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -20 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市東雲町２丁目１０９３番 ｢東雲町２－１０－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅、アパート 等が混在する一般住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 直江津駅に近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 直江津駅南西方 530m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　良好な街路条件と住環境を備え、住宅地としての品等が高い地域であるが、画地規模が大きく総額が嵩むこと により需要者が限定される傾向にあり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、直江津地区の区画整然とした住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は所得上位層の市内在住の個人 である。良好な画地条件、街路条件、住環境を備える良質な住宅地であり、需要も底がたく推移してきているが、画地 規模により総額が嵩むことで、競合する他の新興のエリア等に需要が流出しているものと思料する。土地は１２００万 円～１７００万円程度が中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺の土地利用状況は戸建住宅が主であり、土地取引は自用目的の取引が大半である。従って市場の需 給動向を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 72.9] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　上越市では長期的人口減少傾向の中で土地 需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。市 全体の土地取引件数は概ね横ばい。 　地域要因の変動は見られず、市街地内の標 準住宅地域として成熟しつつある。 　個別的要因の変動はない。市場における競 争力の変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％