令和6年1月9日　提出 上越 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -18 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字中田原字中田原８０番８外 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 南高田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田地区の中心市街地南部郊 外に位置する開発時期の古い 既成住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 南高田駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上越高田ＩＣ周辺の路線商業地域へ接近しており生活利便性は高いものの、開発時期の古い既成住宅地域のため 、周辺地域における新規に開発分譲された住宅地との競合により、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市高田地区の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、上越市在住者で自己の居宅用 の敷地として取得する個人と判断した。但し、妙高市在住者からの需要も見込める。市内では大規模な開発分譲地が多 く、居住環境が良好な分譲地との競合により、開発時期が古い住宅地域の需要は軟調で推移している。土地の価格帯は 、７００万円～１０００万円程度である。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益 還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要 者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得 力は高いと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、土地取引数は 横ばいから増加基調、土地価格は下落基調で ある。経済は物価高騰、人手不足等により厳 しい状況にある。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 新規分譲された住宅地域との競合により、既 成住宅地域に対する市場選好性は相対的に劣 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％