令和6年1月10日　提出 上越 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -16 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市上昭和町１５９１番６ ｢上昭和町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 高田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山麓線の西側背後に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ　 市道 交通 施設 高田駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 山麓線背後の街路条件が劣る既成住宅地域であり、利便性や住環境が優れる新興住宅地域と比べ競争力が劣るた め、当該地域の需要は弱く、地価が下落傾向にある。今後もその傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高田地区の市街地西部に位置する山麓線背後の住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内在住の個人 のほか、市外からの転入者も含まれる。山麓線沿いの路線商業地域の発展により、周辺住宅地域に対する利便性は向上 したが、新興住宅地域等の新規供給が続き、街路条件で競争力が劣る既成住宅地域の需要は弱く、地価は下落基調にあ る。土地取引の中心価格帯は３００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収 益還元法は適用しなかった。取引事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事 例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [169.1] [101.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引 件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は 減少している。 山麓線沿いの路線商業の発展で利便性は向上 したが、街路条件が劣る既成住宅地域は競争 力に劣り、需要は弱い。地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％