別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
上越 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 -15 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外
｢寺町３－８－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に寺院
も混在する既成住宅
地域		 東8.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 高田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くから寺院が建ち並ぶ裏寺
通り沿いの既成住宅地域		 街

路		 基準方位　北８．５
ｍ市道		 交通

施設		 高田駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 寺院が多い歴史ある地域であるが、住民の高齢化が進み、需要はスーパー等商業施設が存する山麓線付近の新興
地域へと移っている。駅に比較的近いが優位性に乏しく、今後も地価は下落で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に高田駅周辺を起点に西方の山麓線付近の住宅地域一帯。主な需要者は市内在住の個人であるが、地縁
者が多くを占める。寺町・裏寺町エリアは文化的諸要因を備えた閑静な環境を擁し、地域は熟成しているが、住民の高
齢化や郊外化が進み、需要は利便性や画地条件も整った主要幹線道付近の新興地域に移っている。市場の中心価格帯は
土地が５００～８００万円程度であり、新築戸建物件は既成地には少なく、新興地では２５００万円超程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また経済合理的な賃貸物件の想定が困難な土地であること等から収益
還元法の適用を断念した。一方、取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理
に適合した合理的な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判
断される。以上、代表標準地との検討を踏まえ、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[174.6]		 [104.0]
100		 29,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は概ね
横ばいから増加基調。物価高の影響はあるが
、景気はコロナ前水準に回復しつつある。


地域環境に大きな変化はみられないが、利便
性等の劣る既成住宅地域の選好性は低下し、
需要は減退している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公４８

-33		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ６公８１

-27		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ５公５１

-26		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ４調６３

-8		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e ４公５１

-24		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
西0.5m、角地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,812  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,500 		 100
[  73.2]
28,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
29,100 
b (　           ) 
16,578  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
18,019 		 100
[  64.6]
27,893 
29,000 
c (　           ) 
23,991  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
26,251 		 100
[  93.1]
28,197 
29,300 
d (　           ) 
19,385  		 100
[ 100.0]		 [  93.3]
100		 100
[  92.0]		 100
[  72.1]
27,266 		 100
[  97.0]
28,109 
29,200 
e (　           ) 
28,674  		 100
[ 100.0]		 [  92.5]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 103.0]
27,990 		 100
[  98.9]
28,301 
29,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,200 円／㎡]  



上越 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺にはアパートも散見されるが、対象標準地は十分な駐車場や落雪スペースを確保するには画地規模が小さく
、経済合理性にかなう賃貸住宅の想定が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市寺町三丁目字寺中２６３番５
 1107001085676-0000
2 　上越市寺町三丁目字寺中２６３番６
 1107001085677-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
上越 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 -15 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.
鑑定評価額 6,750,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市寺町３丁目字寺中２６３番５外
｢寺町３－８－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に寺院
も混在する既成住宅
地域		 東8.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 高田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高田駅の西側エリアで寺院の
多い旧くからの住宅地域		 街

路		 基準方位北８．５ｍ
市道		 交通

施設		 高田駅北西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　寺院が集積する地域の住宅地域であり、需要は地縁的選好性を有する個人に限られ、他の地域に比して優位性
は見いだせない。また、供給過剰気味な市場の状況もあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、上越市高田地区の既成住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内居住者であり、地縁的選好性を
有する個人である。寺院と墓地が集積する地域であり、これを良好な住環境と受けとめる需要者以外には選好されにく
く、需要は弱含みである。土地は５００万円～８００万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域及び周辺の土地利用状況は戸建住宅が主であり、土地取引は自用目的の取引が大半である。従って市場の需
給動向を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　上越 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[175.8]		 [104.0]
100		 29,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　上越市では長期的人口減少傾向の中で土地
需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。市
全体の土地取引件数は概ね横ばい。


　地域要因の変動はない。高田地区の相対的
な利便性の低下に加え、既成の地域への需要
は限定的であり、地価は下落傾向が継続して
いる。

　個別的要因の変動はない。市場における競
争力の変化は見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５調８３

-8		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ５公５１

-26		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ６公４８

-33		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ５公８０

-8		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.9m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,016  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
26,740 		 100
[  94.5]
28,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
29,400 
b (　           ) 
23,991  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
26,251 		 100
[  95.0]
27,633 
28,700 
c (　           ) 
20,812  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
20,500 		 100
[  75.6]
27,116 
28,200 
d (　           ) 
22,691  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
26,127 		 100
[  94.1]
27,765 
28,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,200 円／㎡]  



上越 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺には比較的画地規模の大きい土地でのアパートも散見されるが、対象標準地は十分な駐車場や落雪スペース
を確保するには画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市寺町三丁目字寺中２６３番５
 1107001085676-0000
2 　上越市寺町三丁目字寺中２６３番６
 1107001085677-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考