令和6年1月7日　提出 上越 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -14 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市新光町２丁目３１５番１ ｢新光町２－７－４８｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東7m市道 水道、ガス、下水 春日山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所や公共施設に近接した 、上越大通り背後の開発時期 のやや古い既成住宅地域 街 路 基準方位北　７ｍ　 市道 交通 施設 春日山駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 基幹県道たる上越大通り背後に位置し利便性等は相応に良好であるものの、開発時期が古い住宅地域であるため 、新興住宅地との競合等により需要は弱含みで推移している。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日山駅圏内の旧直江津地区と旧高田地区の中間にある住宅地域及びその周辺の住宅地域一帯である。主 たる需要者は旧上越市内在住者及びその周辺部からの流入者である。大型商業施設集積地域背後の新興住宅地や周辺の 新興住宅地との比較では居住利便性の面で競争力が劣る既成住宅地域の選好性は弱含みで推移する傾向にある。土地取 引の中心価格帯は６００万円～９００万円程度、新築物件の供給は少ないが中心価格帯は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり画地規模や周辺の利用状況からすると収益目的の想定は現実的で はないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に得られた価格であり市場性 を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものであるから市場参加者に対する 説得力も高いと思料する。よって代表標準地との均衡にも留意し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [137.5] [101.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口は減少が継続している。土地 取引価格は下落基調であるものの住宅地商業 地の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇 基調にある。 公共施設や商業施設に近接し利便性は相応に 高く、熟成度の高い住宅地域である。地域要 因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％