令和6年1月10日　提出 上越 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 8,710 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中郷区藤沢字松ノ木田９８９番１２外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 二本木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中郷区総合事務所に近く、丘 陵地に開発された古い住宅地 域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 二本木駅南西方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中郷区総合事務所、体育館、保育園等公共施設が存する地域ではあるが、人口減、少子高齢化に伴う過疎化が進 行し、新規需要は極めて乏しい状況にある。地価は下落基調にあり、今後もその傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,710 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市中郷区の住宅地域を中心に、広域的には妙高地区、妙高高原地区のほか、新井地区南部郊外の住 宅地域も含む。主たる需要者は、地縁性を有する圏域内居住者にほぼ限定される。利便性や快適性に優れる地域へ人口 が流出し、農業離れや就業者の減少、少子高齢化に伴う過疎化が進行し、圏域内への新規需要は極めて乏しい状況にあ る。このような特性から取引件数も少なく、需給の中心的な価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引自体は少ないが自用の住宅需要が中心となる地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益目的の需要は想定 し難く、収益還元法は適用しなかった。求められた比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収集し、適 切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との均衡に留意のうえ 、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,160 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 8,690  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。前年度比で、土地取引 件数は増加しているが、新設住宅着工戸数は 減少している。 豪雪地帯であり、人口流出、少子高齢化に伴 う過疎化の進行で、新規需要は乏しい状況で ある。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％