令和6年1月9日　提出 上越 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市西城町３丁目字東二ノ辻１３番７ ｢西城町３－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) 準防 （その他） (60,80) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に事務所が 見られる市中心部の 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 高田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地を北流する青田川付近 に位置し、旧来から名声の高 い既成住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 高田駅南東方 950m 法令 規制 １低専 (60,80) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の商店街の繁華性低下等により地域の利便性はやや低下しているが、居住環境に恵まれ旧来からの名声も高 く供給が少ない地域である。一方、総額の観点からは需要者層が限定的であり、今後もやや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高田城址公園等中心市街地付近に形成された比較的品等の高い住宅地域一帯。典型的な需要者は地縁的選 好性の強い個人等。近隣地域は古くから青田川や高田城址公園等に近く、その景観や風情等良質な地域性に着目した底 堅い需要に支えられているが、市場の嗜好変化や新興地との競合、住民の高齢化等が影響し、地価はやや軟調である。 画地規模や街路の広狭等により、取引価格も大きく変動する。供給も希少なこと等から中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来から名声の高い住宅地域であり、とりわけ街路等優良物件が市場に供給されることは少ない。市場参加 者は居住の快適性に加え、従来からの地縁的ステータスを意識する傾向もみられることから収益還元法の適用は不要と 判断した。比準価格はこの市場参加者の行動意識等に則した要因比較によって試算され、市場価値を適切に反映し説得 力が高い。したがって、市場の実態等を適切に反映した比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　上越 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率 、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。 高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が 進行している。 良質な住環境や品等を備え、外観に大きな変 化はみられないが、需要者の価値観の変化や 利便性の低下等の影響により、地価は軟調な 状態にある。 南東側道路に接面し、日照等居住の快適性に 優れている。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ -0.4 ％