令和6年1月10日　提出 妙高 5-301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-301 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市柳井田町４丁目１６８番１ ｢柳井田町４－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 1,678   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、事業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 東16m国道、北側道 水道、下水 北新井 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北新井地区に位置し、幹線道 路沿いに店舗や事務所等が混 在する地域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 北新井駅北東方 650m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模商圏ではあるが集客力がある店舗が建ち並ぶエリアで、背後地域では住宅の新規供給が継続中であるため 、人口増が見込まれるものの、地域間相互の競争も激化しており、今後の動向に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、妙高市及び上越市における路線商業地域である。主たる需要者は、県内事業者をはじめ、全国展開の企 業による需要も見込まれる。背後地域では新規の住宅供給が継続中であり、人口増が見込まれるものの、路線商業地域 間の競争も激しいことから、集客面で核となる店舗がない地域は、繁華性に乏しく需要が弱い状況である。取引件数が 少なく、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用による需要が多い路線商業地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査定に必要な賃貸事 例が少なく精度が低いため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収 集し、適切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との均衡に留 意のうえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [107.0] 100 [162.8] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 妙高市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均 を上回っている。土地取引件数、新設住宅着 工戸数は共に昨年比で減少している。 上越市に近い郊外型路線商業地域であり、背 後地域の住宅供給により人口増が期待される が、地域間競争も激しく、今後の需給動向は 不透明である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％