別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
妙高 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
妙高 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）
土砂災害警戒区域

1:1		 店舗

ＲＣ4		 ホテル、土産店等が
多い温泉街の商業地
域		 東6.5m県道 水道、ガス、下水 妙高高原

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の旅館店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 赤倉温泉街のメイン通り（赤
倉中央通り）沿いに形成され
た地域		 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 妙高高原駅北西方

5.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 依然として老朽建物が目立つがインバウンドは復調にある。杉野沢地区等リゾート開発計画エリアとはやや離れ
るが、経済波及効果の期待感が認められる。開発の進捗状況等により、需要は強含む可能性があると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の旅館店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は妙高高原地域の観光地域が中心であるが、周辺商業地域や別荘地域も含む。需要者は国内の観光関連の事
業者や外国人等であるが、都市部の富裕層や外資系法人による投資も認められる。圏域の観光地域はインバウンドの復
調のほか、リゾート開発計画があり、また円安や観光支援政策等も追い風となって地域の進展に期待感がある。取引は
建物付きの物件が中心であり、また個別事情や物件の個性も強いこと等から市場の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 赤倉温泉街では自己使用による営業が大半であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用し得なかった。取引
事例比較法の適用に当たっては取引が少ない実状にあるため、やむを得ず地域格差の大きい事例も採用せざるを得なか
ったが、比準価格は規範性の優る事例を重視して試算されており、妥当性は高い。地域の情勢等市場分析と比準価格の
再吟味に係る適否、適合性を検討し、妥当性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等が追い風となり、インバウンド需要は
復調の動きにある。観光地に対する投資の期
待も高まりつつある。


老朽建物が目立つが、一部改修の動きもみら
れる。杉野沢地区等のリゾート開発に関連の
動きは現状みられないが、波及を期待する声
が挙がっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 妙高 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公６３

-36		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m私道、
中間画地
（都） 
国立公園
風致地区
(20,60)
b ５調５１

-53		 妙高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m市道、
中間画地
（都） 
風致地区
国立公園
(20,60)
c ５公５１

-33		 妙高市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北14.5m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ５公５１

-34		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
（都） 

(30,200)
e ４調５１

-73		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m私道、
南2.4m、角地
（都） 
風致地区
国立公園第３種
(20,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,323  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,323 		 100
[  36.0]
17,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,600 
b (　           ) 
6,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.7]
8,339 		 100
[  47.5]
17,556 
17,600 
c (　           ) 
13,235  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
15,321 		 100
[  86.6]
17,692 
17,700 
d (　           ) 
5,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
7,263 		 100
[  41.0]
17,715 
17,700 
e (　           ) 
9,445  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
10,583 		 100
[  61.4]
17,236 
17,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -7.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,600 円／㎡]  



妙高 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の温泉街に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の建物、営業が大半であり、賃貸需給は極めて乏しく、賃貸市場が未成熟なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 妙高 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　妙高市大字赤倉字南４６９番１４
 1107005173988-0000
2 　妙高市大字赤倉字南４６９番１５
 1107005173989-0000
3 　妙高市大字赤倉字南４６９番２８
 1107005174001-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
妙高 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
妙高 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.
鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 妙高市大字赤倉字南４６９番１４外
 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
（その他）
土砂災害警戒区域

1:1		 店舗

ＲＣ4		 ホテル、土産店等が
多い温泉街の商業地
域		 東6.5m県道 水道、ガス、下水 妙高高原

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の旅館店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 スキー場に近く、温泉宿、土
産店が多く建ち並ぶ歴史のあ
る温泉街		 街

路		 ６．５ｍ県道 交通

施設		 妙高高原駅北西方

5.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
国立公(３種)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 妙高市全体の国内及び外国人客の観光需要は増加しつつあるが、コロナ感染症の影響を受ける前に比べれば未だ
回復していない。一部で観光需要の回復を見据えた投資の動きは見受けられるが、先行き不透明感は未だ残る。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の旅館店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、妙高高原地区を中心に、市内の観光需要が見込める地域一帯である。主たる需要者は、県内外の観光事
業者であるが、一部で外国法人の投資需要も確認されている。圏域内の観光需要は回復しつつあるが、コロナ前の水準
には未だ至っていない。既存事業者は、経営改善や施設老朽化問題等課題が多く、市場の回復に不透明感が残る。取引
件数が少なく物件の個別性が強いこと等から、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 赤倉温泉街の事業者は自己使用建物による営業が多く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった
。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取
引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、前年からの価格形成要因の変動状況を検証した
うえで、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 妙高市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均
を上回っている。土地取引件数、新設住宅着
工戸数は共に昨年比で減少している。


今後の観光需要の回復を見据え、一部では投
資の動きも見られるが、既存事業者の経営環
境は未だ回復しておらず、先行きに対する不
透明感が残る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 妙高 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公５１

-33		 妙高市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北14.5m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ４調５１

-73		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m私道、
南2.4m、角地
（都） 
風致地区
国立公園第３種
(20,60)
c ５調５１

-55		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ４公２８

-22		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.5m市道
、中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,235  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
15,321 		 100
[  87.6]
17,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,500 
b (　           ) 
9,445  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 123.6]
8,819 		 100
[  50.4]
17,498 
17,500 
c (　           ) 
2,990  		 100
[  75.0]		 [  96.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  51.7]
12,338 		 100
[  71.7]
17,208 
17,200 
d (　           ) 
12,995  		 100
[ 100.0]		 [  92.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
12,626 		 100
[  71.8]
17,585 
17,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 不稼働不
動産処分
 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -35.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,500 円／㎡]  



妙高 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の建物が殆どで賃貸市場が未成熟であり、収益目的の需要を想定することが合理的でないと判断したた
め。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 妙高 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　妙高市大字赤倉字南４６９番１４
 1107005173988-0000
2 　妙高市大字赤倉字南４６９番１５
 1107005173989-0000
3 　妙高市大字赤倉字南４６９番２８
 1107005174001-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考