令和6年1月8日　提出 妙高 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市大字関山字新林４８４３番１ ②地積 　(㎡) 651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東6m県道 水道、下水 関山 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 関山神社近くに旧来から農家 住宅と一般住宅等が建つ住宅 地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 関山駅西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 妙高地域内としては古くから県道沿いに形成された中心的な住宅地域である。地域環境に大きな変化はみられな いが、少子高齢化によって衰退化が進んでいる。需要は弱く、今後も地価は下落で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は妙高地域の既成住宅地域及び集落地域を中心に、広域的には妙高高原地域や上越市中郷区の集落地域等を 含む。市場参加者は需給ともに地縁関係を有する個人が典型的であるが、圏外からの転入は少ない。元々、不動産取引 の少ない地域ではあるが、少子高齢化や過疎化の進行が強まっており、需要も弱いことから取引はより僅少な状態にあ る。僅かな取引も事情含みのほか、画地条件等個性も様々であることから、市場の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心の既成住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事例比 較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い 。市場の情勢や価格諸原則等に照らして試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、比準価格をもって鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,160 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 妙高地域は全般的に少子高齢化が進んでいる 。観光地域は限られ、既成の中心部等では衰 退化が継続している。 地域の環境に影響する民間開発や公共投資は 特段認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％