令和6年1月10日　提出 妙高 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市栗原５丁目７６９番２８ ｢栗原５－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅が多く建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 北新井 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 路線商業地域から近く、利便 性が優れる住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 北新井駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店等が建ち並ぶ路線商業地域の背後に位置し、利便性が優れるため、新規供給が継続している地域である。 需要は概ね堅調であり、今後も安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北新井地区及びその周辺の住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内在住の個人であるが、市南部や 周辺農村部からの転入者も認められる。上越市方面へのアクセスに優れ、大型店等が建ち並ぶ路線商業地域からも近く 利便性が優れる地域であるため、住宅需要は堅調に推移している。しかし、周辺では開発分譲が継続中で新規供給も多 く、供給過多による価格調整がなされる懸念がある。土地取引の中心価格帯は６００万～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収 益還元法は適用しなかった。取引事例比較法により求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事 例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 妙高市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均 を上回っている。土地取引件数、新設住宅着 工戸数は共に昨年比で減少している。 上越市方面へのアクセスに優れ、路線商業地 域からも近く利便性が優れる特性から、需要 が堅調であり、その状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％