令和6年1月9日　提出 糸魚川 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 5-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市南寺町２丁目４９番１ ｢南寺町２－１０－２９｣ ②地積 　(㎡) 464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｗ2 県道沿いに路線商業 店舗、医院等が混在 する地域 南18m県道 水道、ガス、下水 糸魚川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 糸魚川駅南東側に位置する市 内を代表する路線商業地域 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 糸魚川駅南東方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 糸魚川市を代表する商業地域であり、幹線背後の住宅地人口の増加も見込まれるが、市内の少子高齢化や人口減 少、隣接する上越市等への顧客流出など複合的な要因により、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内路線商業地域が中心で、広域的には市内中心市街地の商業地域及び商住混在地域等を含む。一部地域 には全国展開する法人の出店があるものの、主たる需要者は地元の個人事業主及び法人事業者である。既成の商業地域 は衰退傾向にあり、新興の路線商業地域が顧客を吸引しているものの、少子高齢化や人口減少を背景にして収益性の低 下や類似の路線商業地域間競争の激化等から、不動産取引が非常に少なく、需給の中心的な価格帯を把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用店舗等での営業が中心で賃貸物件が少ない路線商業地域であるため、賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用し えなかった。取引事例比較法は取引が少ないながらも、規範性の高い事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動 に適合した手法であり、市場性を反映し実証的な比準価格の説得力は高い。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検 討し、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [100.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市の総人口減少率及び高齢化率は、と もに大きく県平均を上回っている。少子高齢 化が進行し、土地取引件数及び住宅着工戸数 も弱含みである。 地域環境に大きな変化はみられず、車両交通 量の多い幹線道路沿いで、エリアの商業集積 は高いものの、少子高齢化の影響等から需要 は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％