令和6年1月9日　提出 糸魚川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字須沢字大坪２６３７番外 ②地積 　(㎡) 854   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ2 店舗、営業所、住宅 等の混在する近隣商 業地域 南東22m市道 水道、ガス、下水 青海 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線市道沿いの商業地域で北 側は店舗と住宅が混在、南側 は新幹線高架下に小規模店舗 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 青海駅東方 3.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 接面道路は幅員が広く整然として交通量は多いものの、青海地区では核となる大型商業施設がないため、繁華性 に乏しく競争力は弱く、地価は今後も下落傾向が継続すると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青海地区の商業地域及び商住混在地域を中心として、広域的には合併前糸魚川市の商業地域が含まれる。 主たる需要者は地縁的選好性を有する個人や市内の法人事業者である。青海地区には核となる大型商業施設がなく、小 規模店舗で商業地域が形成されており、合併前糸魚川市の商業地域に客足は流れる傾向にある。そのため、土地需要は 非常に乏しい状況にあり、商業地取引の件数は極めて少なく、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域ではあるが自用を中心とした地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用出来なかっ た。比準価格は、同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し実 証的である。代替競争性などに優れた事例を中心に試算しており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、広域 的な価格検討及び代表標準地との検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [169.0] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数及び生産年齢人口ともに一貫して減 少し、高齢化率も県平均を上回る。青海地区 では市内平均を上回る人口減少、過疎化が進 行している。 青海地区では核となる商業施設が存せず、大 型商業施設の集積する地域と比較し、繁華性 は乏しく競争力は劣るため、土地に対する需 要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％