令和6年1月7日　提出 糸魚川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大町１丁目２１６番１ ｢大町１－４－２２｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 東22m県道 水道、ガス、下水 糸魚川 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年の糸魚川市駅北大 火被災地域に近接する駅前の 既成商業地域 街 路 ２２ｍ　県道 交通 施設 糸魚川駅北方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 糸魚川駅前の旧来からの商業地域であるが、糸魚川大火復興後も繁華性は乏しく大型商業施設の郊外出店等によ る顧客流出は継続している。衰退傾向は今後も続くと予測されるので、地下は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸魚川市中心市街地の商業地域及び商住混在地域で、広域的には市内路線商業地域などを含む。一部地 域には全国展開する法人の出店があるものの、主たる需要者は地元の個人事業主、法人である。糸魚川市駅北大火被災 地域では一応復興事業は完了したが活気は戻っていない。糸魚川駅前の商業性繁華性は依然乏しく、不動産市場は低迷 状況が継続している。そのため、需給の中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であるが自用の店舗等を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは 困難であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した価格牽連性の高い取引事例を適切 に補修正して試算されており、市場性を反映して実証的である。需要者は市場の実勢を重視して価値判断を行うことか ら比準価格は説得力を有する価格であると思料する。よって比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市は人口、世帯数とも県平均を上回っ て減少傾向が継続している。土地購買力は弱 く土地取引件数、取引価格とも総じて下落傾 向にある。 大型小売店舗の郊外展開及び後継者不足等に よる繁華性の低下が継続している。駅北大火 復興後も商業性の回復はみられず衰退傾向が 進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％