令和6年1月9日　提出 糸魚川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 9,560,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字須沢字セト田３１５７番 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 公営住宅等も見られ る区画整理済の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 青海 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅、公営住宅等も見ら れる区画整理済みの整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 青海駅東方 3.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的居住環境が良い住宅地域ではあるが、合併前糸魚川市エリアで値ごろ感のある小規模分譲が継続的に行わ れており、画地規模や総額の面で競争力の劣る近隣の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸魚川市青海地区の住宅地域を中心として、広域的には姫川右岸の合併前糸魚川市の住宅地域をも含む。 主たる需要者は地縁的選好性を有する青海地区在住の個人である。姫川を隔てた合併前糸魚川市内で比較的低廉な小規 模住宅地分譲が続いており、相対的に利便性や快適性等の面で競争力の劣る青海地区の住宅地域の選好性は低く、需要 は弱含み減退傾向で土地取引件数も少ない。中心となる取引価格帯は、概ね６００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていないため、収益還元法は適 用出来なかった。比準価格は、地域的特性が類似する住宅地域において成立した取引価格を価格判定の指標としており 、市場性を反映し実証的である。そのため、比準価格は市場参加者に対する説得力も高い。したがって、代表標準地と の価格検討も踏まえ、実証的で説得力を有する比準価格に基づき、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数及び生産年齢人口ともに一貫して減 少し、高齢化率も県平均を上回る。青海地区 では市内平均を上回る人口減少、過疎化が進 行している。 姫川を隔てた合併前糸魚川市エリアの割安な 新興住宅地域に、より多くの需要が流れてお り、青海地区の住宅地域に対する選好性は低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％