令和6年1月7日　提出 糸魚川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字能生字横枕２０８９番６外 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅、併用住 宅等が密集する既成 住宅地域 北7m市道、背面道 水道、ガス、下水 能生 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町屋型式の戸建住宅が密集す る能生地域中心部の既成住宅 地域 街 路 基準方位北　７ｍ　 市道 交通 施設 能生駅北方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 能生地域中心部に位置し、公共施設や商業施設等が近く利便性は相応に高いが、間口狭小奥行長大な画地の住宅 が密集しており居住環境等はやや劣る。需要は限定的であり、地価の下落基調は当面継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能生地域の中心部及び周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、能生地域在住者で当該地域に地 縁的選好性を有する、自己の居宅用の敷地として取得する個人と判断した。近隣地域は、間口狭小奥行長大な画地に建 物が密集する居住環境のため需要は弱い。土地の標準的な規模は１００㎡～２００㎡程度であり、取引は少ないものの 中心価格帯は２５０万円～５００万円程度である。新築戸建住宅の供給は少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非 適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に、適切に補修正して得られた価格であり、市場性を反 映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得 力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市能生地区は人口、世帯数とも県平均 を上回って減少傾向が継続している。土地需 要は弱く土地取引件数、取引価格とも総じて 下落傾向にある。 画地条件が悪く住宅が密集して建ち並ぶ既成 住宅地域であり、近年開発された新興の住宅 地域と比較して居住環境は劣位にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％