令和6年1月7日　提出 糸魚川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 4,790,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字厚田字城ノ越５２０番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する郊外の 住宅地域 東6.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 えちご押上ひすい海岸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地東方郊外に位置するが 、中心部への交通アクセスは 比較的良好な住宅地域 街 路 基準方位北　６．５ ｍ　市道 交通 施設 えちご押上ひすい海岸 駅南東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 糸魚川東バイパスが整備されており、病院や商業施設への接近性等居住環境は相応に良好だが。中心部辺縁にお いて利便性の良い住宅地供給があるため、選好性の劣る近隣地域の地価下落傾向は継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧糸魚川市の南東側から東側にかけて存する郊外の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を 有する個人、圏域周辺に位置する山間部や農村部からの流入者などである。市中心部辺縁の基幹県道沿いの新興住宅地 開地が散発的に行われて需要が流れており、既成住宅地域の選好性は低く土地需要は低迷している。土地の中心価格帯 は概ね５００万円～７００万円程度である。新築戸建住宅の供給は少なく中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非 適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を基に、適切に補修正して得られた価格であり、市場性を反 映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得 力も高いと思料する。よって代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [159.1] [103.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市は人口、世帯数とも県平均を上回っ て減少傾向が継続している。土地に対する需 要は弱く土地取引件数、取引価格とも総じて 下落傾向にある。 糸魚川総合病院や商業施設などへのアクセス に優れているが、郊外に位置しているため、 地域の競争力は劣位にあり空き地も散見され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％