令和6年1月9日　提出 糸魚川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市京ケ峰１丁目２２５番４０外 ｢京ケ峰１－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中心部からやや離れ た一般住宅が多い住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 糸魚川 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや郊外に位置し、開発時期 が古く、街路条件の劣る既成 住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 糸魚川駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部への交通アクセスに対して地価水準が低いため、一定の需要は見込まれるものの、幹線道路背後において 供給される新興の分譲地に需要は流れており、近隣地域の地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸魚川市街地やや郊外の住宅地域を中心として、糸魚川駅南の市街地に存する一部住宅地域を含む。典型 的な供給者は市外への転居者及び圏域内に存する不動産相続人である。典型的な需要者は資金力の脆弱な市内在住者を 中心として、山間部からの転入者並びに地縁性のある個人等である。土地は概ね５００万円～７００万円程度が中心的 な価格帯だが、新興住宅地と比較して居住環境の劣る既成住宅地の地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていないため、収益還元法は適 用出来なかった。比準価格は、地域的特性が類似する住宅地域において成立した取引価格を価格判定の指標としており 、市場性を反映し実証的である。そのため、比準価格は市場参加者に対する説得力も高い。したがって、代表標準地と の価格検討も踏まえ、実証的で説得力を有する比準価格に基づき、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [182.4] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸魚川市の総人口減少率及び高齢化率は、と もに大きく県平均を上回っている。少子高齢 化が進行し、土地取引件数及び住宅着工戸数 も弱含みである。 狭隘な道路事情が劣る既成住宅地域の有効需 要は乏しく、新興地域で開発された住宅地と 比較して環境条件等にも劣り、選好性は低い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％